પાવર ઓફ એટર્નીથી માલિકી મળતી નથી: દિલ્હી હાઈકોર્ટનો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો

ભીષ્મ મહેતા વિરુદ્ધ ગીતા વિગ અને અન્ય: પાવર ઓફ એટર્ની અને મિલકતના વેચાણના હિસ્સાનો વિવાદ.

​યોગ્ય શીર્ષક

દિલ્હી હાઈકોર્ટનો ચુકાદો: સહ-માલિકીની મિલકતમાં પાવર ઓફ એટર્ની મારફતે વેચાણ અને કાયદેસરના હિસ્સાની વસૂલાત.

​સબ ટાઈટલ

મિલકતના વેચાણમાંથી બાકી રહેલી રકમની વસૂલાત માટે કાનૂની વારસદારોનો દાવો અને 'લોન' ના બચાવનો અસ્વીકાર.

​કેસનું સંક્ષિપ્ત મથાડું

જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની (GPA) ના આધારે એજન્ટ દ્વારા મિલકતનું વેચાણ અને મૂળ માલિકને વેચાણ અવેજની બાકી રકમ (રૂ. ૧,૦૧,૭૮,૦૭૪) ચૂકવવાની જવાબદારી અંગેનો સિવિલ વિવાદ.

​કોર્ટનું નામ

દિલ્હી હાઈકોર્ટ (નવી દિલ્હી).

​હુકમ નંબર

RFA 645/2022, CM APPL. 53984-53986/2022.

​તારીખ. ચુકાદો જાહેર કર્યાની તારીખ: ૩૧ ઓગસ્ટ, ૨૦૨૬.

​કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

સ્વ. કુસુમ મહેતા અને તેમની ત્રણ નણંદોએ ૨૯.૦૩.૧૯૮૫ ના રોજ દિલ્હીના પપરાવત ગામમાં ૨૬ વીઘા ખેતીલાયક જમીન સંયુક્ત રીતે ખરીદી હતી. આ જમીનમાં કુસુમ મહેતાનો ૧/૪ undivided (અવિભાજિત) હિસ્સો હતો. ભીષ્મ મહેતા (અપીલકર્તા) કુસુમ મહેતાના દિયર છે, જેમને કુસુમ મહેતાએ ૧૯૮૫ અને ૧૯૯૫ માં જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની (GPA) આપી હતી.

​કેસની પૃષ્ઠભૂમિ અને વિવાદનો ઇતિહાસ

ભીષ્મ મહેતાએ ૧૧.૦૪.૨૦૧૧ ના રોજ રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ દ્વારા આખી જમીન રૂ. ૬,૯૫,૧૧,૫૦૦ માં વેચી દીધી હતી. આ વેચાણમાં ભીષ્મ મહેતાએ કુસુમ મહેતાના એજન્ટ (GPA હોલ્ડર) તરીકે સહી કરી હતી. કુસુમ મહેતાના ૧/૪ હિસ્સા મુજબ તેમને રૂ. ૧,૭૩,૭૭,૮૭૫ મળવાપાત્ર હતા, પરંતુ ભીષ્મ મહેતાએ ૩૦.૦૩.૨૦૧૨ ના રોજ માત્ર રૂ. ૭૧,૯૯,૮૦૧ તેમના બેંક ખાતામાં ટ્રાન્સફર કર્યા હતા અને બાકીની રકમ રોકી લીધી હતી. ડિસેમ્બર ૨૦૧૩ માં કુસુમ મહેતાના અવસાન બાદ તેમની ત્રણ પુત્રીઓએ (પ્રતિવાદીઓ) બાકી રહેલા રૂ. ૧,૦૧,૭૮,૦૭૪ વસૂલવા માટે ૨૦૧૪ માં સિવિલ દાવો દાખલ કર્યો હતો.

​ઐતિહાસિક ચુકાદો

હાઈકોર્ટે ઠરાવ્યું કે જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની (GPA) ભલે અફર (irrevocable) હોય અને તેમાં 'ગિફ્ટ' ની સત્તા સામેલ હોય, તો પણ તે મિલકતની માલિકી (Title) ટ્રાન્સફર કરતો દસ્તાવેજ બની શકતો નથી. એજન્ટ માત્ર માલિકના વતી કામ કરે છે અને તેણે વેચાણમાંથી મળેલી તમામ રકમ મૂળ માલિકને ચૂકવવી કાયદેસર રીતે બંધનકર્તા છે.

​ચુકાદાનું મહત્વ અને અસર

આ ચુકાદો ભારતીય કરાર અધિનિયમ (Indian Contract Act) ની કલમ ૨૧૮ હેઠળ એજન્ટની મૂળ માલિક પ્રત્યેની જવાબદારીને સ્પષ્ટ કરે છે. તે પ્રસ્થાપિત કરે છે કે એજન્ટ પાવર ઓફ એટર્નીનો દુરુપયોગ કરીને મિલકતની રકમ પચાવી પાડી શકે નહીં અને મૌખિક બચાવ (જેમ કે રકમને લોન ગણાવવી) રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજો અને લેખિત પુરાવાઓ સામે ટકી શકતા નથી.

​ચુકાદાનો નિર્ણય

કોર્ટે ભીષ્મ મહેતાની અપીલ ફગાવી દીધી અને એડિશનલ ડિસ્ટ્રિક્ટ જજ, નવી દિલ્હી દ્વારા ૦૭.૦૨.૨૦૨૦ ના રોજ વાદીઓની તરફેણમાં અપાયેલ રૂ. ૧,૦૧,૭૮,૦૭૪ નો હુકમ (જેમાં ૧૧.૦૪.૨૦૧૧ થી ૮% વ્યાજ ચૂકવવાનો આદેશ છે) યથાવત રાખ્યો.

​જે તે કોર્ટનો ફોટોગ્રાફ

​કાનૂની મુદ્દાઓ

• ​શું જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની મારફતે એજન્ટ મિલકતનો પૂર્ણ માલિક બની શકે છે?

• ​શું અપીલકર્તા દ્વારા કુસુમ મહેતાના ખાતામાં જમા કરાવાયેલા રૂ. ૭૨ લાખ વેચાણનો હિસ્સો હતો કે વ્યાજમુક્ત મૈત્રીપૂર્ણ લોન?

• ​શું વાદીઓનો દાવો લિમિટેશન એક્ટ મુજબ સમયમર્યાદા (૩ વર્ષ) ની અંદર દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો?

• ​શું બચાવ પક્ષ દ્વારા કાઉન્ટર-ક્લેમ (વળતો દાવો) પેન્ડિંગ હોય ત્યારે Order XII Rule 6 હેઠળ એડમિશન પર ચુકાદો આપી શકાય?

​મહત્વના અવલોકનો

• ​રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ વિરુદ્ધ મૌખિક દાવા: વેચાણ દસ્તાવેજમાં ભીષ્મ મહેતાએ પોતાને એજન્ટ તરીકે દર્શાવ્યા છે, તેથી તેઓ ભારતીય પુરાવા અધિનિયમ (S.91 અને S.92) મુજબ પોતાની જ લેખિત કબૂલાતથી ફરી શકે નહીં.

• ​લોનની થિયરી અસત્ય સાબિત થઈ: ભીષ્મ મહેતાએ અન્ય બે સહ-માલિકોના ખાતામાં પણ બરાબર ૭૨ લાખ રૂપિયા જમા કરાવ્યા હતા, જે સાબિત કરે છે કે આ રકમ 'લોન' ન હતી પણ વેચાણનો હિસ્સો હતો. પોલીસ સમક્ષ કરેલી લેખિત રજૂઆતમાં પણ તેમણે લોનનો કોઈ ઉલ્લેખ કર્યો ન હતો.

• ​ઇન્કમટેક્સ રિટર્નનો પુરાવો: કુસુમ મહેતાએ પોતાના ૨૦૧૨-૧૩ ના ઇન્કમટેક્સ રિટર્નમાં આ રકમને લાંબા ગાળાના કેપિટલ ગેઈન (મૂડી નફા) તરીકે દર્શાવીને તેના પર ટેક્સ ભર્યો હતો, જે લોનના દાવાને સંપૂર્ણપણે નકારી કાઢે છે.

​અંતિમ ચુકાદો

દિલ્હી હાઈકોર્ટે અપીલકર્તાના તમામ બચાવને આધારહીન ગણાવી અપીલ ફગાવી દીધી. કોર્ટે નીચલી કોર્ટના ચુકાદાને માન્ય રાખ્યો જેમાં અપીલકર્તાને બાકીની રકમ રૂ. ૧,૦૧,૭૮,૦૭૪ વાર્ષિક ૮% વ્યાજ સાથે ચૂકવવાનો આદેશ કરવામાં આવ્યો હતો.

​મુદ્દા વાઈઝ વિસ્તારથી પેરેગ્રાફ મુજબ વિગતો અને સાર

​૧. પ્રારંભિક હકીકતો અને મિલકતની માલિકી (Paragraphs 1-4)

• ​વિગત: કુસુમ મહેતા અને અન્ય ત્રણ મહિલાઓએ ૨૯ માર્ચ ૧૯૮૫ ના રોજ દિલ્હીના પપરાવત ગામમાં ૪ અલગ-અલગ સેલ ડીડ મારફતે ૨૬ વીઘા ખેતીની જમીન ખરીદી હતી. મહેસૂલ રેકોર્ડમાં પણ ચારેયના નામ સંયુક્ત રીતે નોંધાયેલા હતા, જેથી કુસુમ મહેતાનો ૧/૪ હિસ્સો કાયદેસર રીતે સ્થાપિત થયેલો હતો.

• ​ટૂંકમાં સાર: આ પેરેગ્રાફ મિલકતની મૂળ માલિકી અને કુસુમ મહેતાના કાનૂની હિસ્સાને સ્પષ્ટ કરે છે.

​૨. વેચાણ વ્યવહાર અને વિવાદનો ઉદ્ભવ (Paragraphs 5-9)

• ​વિગત: ભીષ્મ મહેતાએ ૧૯૯૫ ની જનરલ પાવર ઓફ એટર્નીનો ઉપયોગ કરી ૧૧ એપ્રિલ ૨૦૧૧ ના રોજ કુસુમ મહેતાને જાણ કર્યા વિના આખી જમીન ૬.૯૫ કરોડ રૂપિયામાં વેચી દીધી. કુસુમ મહેતાના ભાગમાં ૧.૭૩ કરોડ આવતા હતા, પરંતુ ભીષ્મ મહેતાએ એપ્રિલ ૨૦૧૨ માં માત્ર ૭૨ લાખ (આશરે) ટ્રાન્સફર કર્યા. બાકીની રકમ ન ચૂકવતા વારસદારોએ દાવો માંડ્યો.

• ​ટૂંકમાં સાર: એજન્ટ દ્વારા પાવર ઓફ એટર્નીનો ઉપયોગ કરી મિલકતનું વેચાણ અને મૂળ માલિકને પૂરા પૈસા ન ચૂકવવાને કારણે કાનૂની વિવાદ શરૂ થયો.

​૩. બચાવ પક્ષની દલીલો અને કાઉન્ટર-ક્લેમ (Paragraphs 10-14)

• ​વિગત: ભીષ્મ મહેતાએ દલીલ કરી કે પાવર ઓફ એટર્નીમાં 'ગિફ્ટ' નો અધિકાર હોવાથી કુસુમ મહેતાનો જમીન પર કોઈ હક્ક રહ્યો ન હતો અને જમીન મૂળભૂત રીતે તેમના જ પૈસાથી ખરીદાઈ હતી. તેમણે એવો પણ દાવો કર્યો કે ૭૨ લાખ રૂપિયા તેમણે કુસુમ મહેતાને વ્યાજમુક્ત લોન તરીકે આપ્યા હતા અને તે પાછા મેળવવા તેમણે કાઉન્ટર-ક્લેમ દાખલ કર્યો હતો.

• ​ટૂંકમાં સાર: બચાવ પક્ષે જવાબદારીમાંથી છટકવા પાવર ઓફ એટર્નીને માલિકી હક્ક ગણાવવાનો અને ચૂકવેલી રકમને લોન ખપાવવાનો પ્રયાસ કર્યો.

​૪. કાયદાકીય મૂલ્યાંકન: પાવર ઓફ એટર્ની અને એજન્ટની જવાબદારી (Paragraphs 26-38)

• ​વિગત: કોર્ટે નોંધ્યું કે રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડમાં ભીષ્મ મહેતાએ સ્પષ્ટપણે પોતાની જાતને માત્ર એક 'એજન્ટ' (General Attorney) તરીકે દર્શાવી છે. સુપ્રીમ કોર્ટના 'સુરજ લેમ્પ' કેસના ચુકાદા મુજબ પાવર ઓફ એટર્નીથી માલિકી હક્ક (Title) મળતો નથી. ભારતીય કરાર અધિનિયમની કલમ ૨૧૮ મુજબ એજન્ટને મળેલા તમામ નાણાં મૂળ માલિકને સોંપવા તે બંધનકર્તા છે.

• ​ટૂંકમાં સાર: કાયદાકીય રીતે પાવર ઓફ એટર્ની માલિકી આપતું નથી, અને એજન્ટ મૂળ માલિકના નાણાં રોકી શકે નહીં.

​૫. લોનની થિયરીનું ખંડન અને અપીલકર્તાની કબૂલાત (Paragraphs 39-48)

• ​વિગત: ભીષ્મ મહેતાએ પોલીસ સ્ટેશનમાં આપેલી લેખિત રજૂઆતમાં કબૂલ્યું હતું કે તેણે અન્ય બે સહ-માલિકોને પણ બરાબર ૭૨ લાખ રૂપિયા જમા કરાવ્યા હતા, જેમાં લોનનો કોઈ ઉલ્લેખ ન હતો. વધુમાં, કુસુમ મહેતાના ઇન્કમટેક્સ રિટર્નમાં આ રકમને મૂડી નફા તરીકે દર્શાવવામાં આવી હતી. કોર્ટે ભીષ્મ મહેતાના લોનના દાવાને સંપૂર્ણપણે પાયાવિહોણો (Moonshine defence) ગણાવ્યો.

• ​ટૂંકમાં સાર: અપીલકર્તાના પોતાના જ અગાઉના નિવેદનો અને આવકવેરાના દસ્તાવેજોએ લોનના બચાવને ખોટો સાબિત કર્યો.

​૬. લિમિટેશન અને અન્ય કાનૂની વાંધાઓનો નિકાલ (Paragraphs 49-53)

• ​વિગત: કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે વારસદારોના દાવા અને ભીષ્મ મહેતાના કાઉન્ટર-ક્લેમના કારણો અલગ-અલગ છે, તેથી કાઉન્ટર-ક્લેમ પેન્ડિંગ હોવાથી મુખ્ય કેસના ચુકાદાને અસર થતી નથી. દાવો ૩ વર્ષની સમયમર્યાદાની બહાર પણ નથી કારણ કે તેની ગણતરી સેલ ડીડની તારીખથી નહીં, પરંતુ એપ્રિલ ૨૦૧૨ માં જ્યારે કુસુમ મહેતાને વેચાણ વિશે જાણ થઈ ત્યારથી ગણવામાં આવે છે.

• ​ટૂંકમાં સાર: કોર્ટે ટેકનિકલ અને સમયમર્યાદાના તમામ વાંધાઓ ફગાવીને મૂળ ચુકાદાને કાયમ રાખ્યો.

​એક પેરેગ્રાફ માં સમજૂતી

આ કેસમાં સ્વ. કુસુમ મહેતાના કાનૂની વારસદારોએ તેમના કાકા ભીષ્મ મહેતા સામે તેમની માતાના હિસ્સાની વેચાણ રકમ મેળવવા દાવો કર્યો હતો. ભીષ્મ મહેતાએ કુસુમ મહેતાની જનરલ પાવર ઓફ એટર્નીનો ઉપયોગ કરીને જમીન વેચી દીધી હતી પરંતુ પૂરા નાણાં ચૂકવ્યા ન હતા. બચાવમાં ભીષ્મ મહેતાએ દલીલ કરી હતી કે પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે તેઓ માલિક બની ગયા હતા અને તેમણે જમા કરાવેલી રકમ માત્ર એક વ્યાજમુક્ત લોન હતી. જોકે, દિલ્હી હાઈકોર્ટે ઠરાવ્યું કે જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની ક્યારેય માલિકી હક્ક આપતું નથી અને અપીલકર્તાના પોતાના નિવેદનો તથા આવકવેરા રિટર્ન જેવા મજબૂત પુરાવાઓ સાબિત કરે છે કે તે રકમ વેચાણનો જ હિસ્સો હતી, લોન નહીં. અંતે, કોર્ટે ભીષ્મ મહેતાની તમામ દલીલો ફગાવી દીધી અને વારસદારોને બાકીના ૧.૦૧ કરોડ રૂપિયા ૮% વ્યાજ સાથે ચૂકવવાનો નીચલી કોર્ટનો આદેશ યથાવત રાખ્યો.