મહેસૂલી નોંધના આધારે જો કોઈ શરતભંગ થયો હોય તો તેને નિયમિત કરી શકાય છે

મહેસૂલી નોંધના આધારે જો કોઈ શરતભંગ થયો હોય તો તેને નિયમિત કરી શકાય છે?

ઘણા કિસ્સાઓમાં ગામ નમૂના નં. ૭/૧૨માં સત્તાપ્રકાર દાતરીકે નવી શરતને બદલે જૂની શરત દર્શાવેલ હોવાને કારણે વેચાણ દસ્તાવેજો થયા બાદ તેવી જમીનો અંગે નવી શરતની જમીનમાં તબદીલી થયેલ હોવાનું ઠરાવી શરતભંગની કાર્યવાહી કરવામાં આવતી હોય છે અથવા વેચાણ દસ્તાવેજની નોંધ રદ કરવામાં આવતી હોય છે જેના કારણે પક્ષકારોને લાંબી કાનૂની પ્રક્રિયામાંથી પસાર થવાનું અને ત્યાં સુધી જમીનના ટાઇટલમાં ઘોંચ ચાલુ રહેવા જેવી પરિસ્થિતિ નિર્માણ પામે છે.

પરંતુ મહેસૂલી રેકર્ડમાં કોઈપણ મહેસૂલી નોંધ માત્ર મહેસૂલ ઉઘરાવવાના હેતુથી જ દાખલ કરવામાં આવે છે અને ફેરફાર વ્યવહારની નોંધ ઉપર પ્રતિબિંબિત થાય છે. જ્યારે પણ કોઈ રજી. વેચાણ દસ્તાવેજ હોય ત્યારે તે ૭/૧૨માં પ્રતિબિંબિત થવો જોઈએ. મહેસૂલી સત્તાધિકારી નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજના આધારે ફેરફાર નોંધ પાડવાના પ્રશ્ન સાથે કામ લેતી વખતે એવા નિર્ણયાત્મક તારણ ઉપર પહોંચી શકે નહીં કે, નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ ગેરકાયદેસર અથવા વ્યર્થ હતો. જ્યારે નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ હોય ત્યારે. મહેસૂલી સત્તાધિકારીના પક્ષે મહેસૂલી રેકર્ડમાં ફેરફાર નોંધ દાખલ કરવાની વૈધાનિક ફરજ છે. જો કોઈ શરતભંગ જણાયો હોય. તો પણ તેને જરૂરી પ્રીમિયમની ચુકવણી કરીને નિયમિત કરવી જ જોઈએ.

નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટના દેલવાડિયા (ઠાકોર) પ્રકાશજી ધર્માજી વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ ગુજરાત, સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન નં. ૧૧૫૭૪/૨૦૧૯, તા. ૨૧/૧૨/૨૦૨૧ના રોજ હુકમ કરી નામદાર હાઈકોર્ટે ઉપર મુજબનો સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની હકીકત મુજબ પ્રશ્નવાળી જમીન અંગે ગામ

નમૂના નં. ૭/૧૨માં જમીનને જૂની શરતની જમીન તરીકે દર્શાવવામાં આવી હતી, તેમ છતાં અન્ય વિગતોની કોલમમાં તે રિગ્રાન્ટવાળી જમીન હોવાનું જણાવવામાં આવ્યું હતું. ત્યારબાદ જમીનના મૂળ માલિક અવસાન પામતા તેઓના વારસોના નામે નામફેર નોંધ પાડવામાં આવી હતી. તે પહેલાં હાલના અરજદારની તરફેણમાં કરાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ ઘણાં સમય અગાઉ છેક વર્ષ-૨૦૧૩માં કરવામાં આવેલ અને ફેરફાર નોંધ પણ પ્રમાણિત કરવામાં આવેલી. જયારે ૭/૧૨માં અન્ય વિગતોની કોલમમાં તેને રિગ્રાન્ટેડ જમીન તરીકે દર્શાવવામાં આવેલી. જેથી ખરીદનારની તરફેણમાં થયેલ વેચાણ સક્ષમ અધિકારીની પૂર્વ પરવાનગી વિના નવી શરતની જમીન અંગે થયેલ હોવાનું નીચલી કોર્ટો દ્વારા ઠરાવવામાં આવેલ હોવાથી ખરીદનાર/અરજદાર દ્વારા નામદાર ગુજરાત હાઈ કોર્ટ સમક્ષ હાલનો કેસ ઉપસ્થિત થયેલ.

આ કેસમાં નામદાર હાઈકોર્ટે જણાવેલ કે, તા. ૧૭/૦૩/૨૦૧૭ના રોજના સરકારી પરિપત્ર : જી. એન.ટી./૩૦૧૬/૨૧૩૫માં શુદ્ધબુદ્ધિના ખરીદદારના અધિકારોને સુરક્ષિત કરવા માટે જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે તે મુજબ આવા ખરીદનારાએ મહેસૂલી નોંધમાં/રેકર્ડમાં જમીન જૂની શરતની દર્શાવેલ હોવાથી ખરીદેલ હોય, પરંતુ વાસ્તવમાં તે નવી શરતની જમીન હોય અને શુદ્ધબુદ્ધિના ખરીદદાર કથિત જમીનને જૂની શરતની જમીન તરીકે ખરીદે અથવા જો પ્રશ્નવાળી જમીન પ્રતિબંધિત શરતની છે એવું દર્શાવતી કોઈ નોંધ મહેસૂલી રેકર્ડમાં પાડવામાં આવેલ ન હોય તો, તેવા કેસમાં જો જમીનને જૂની શરતની જમીન તરીકે દર્શાવવામાં આવેલ હોય અને તેનું ખેતીના હેતુથી વેચાણ કરવામાં આવેલ હોય અને જો અન્ય કોઈ શરતનો ભંગ કરવામાં આવેલ ન હોય તો. સક્ષમ મહેસૂલી અધિકારી દ્વારા જરૂરી પ્રિમિયમની વસૂલાત કરી શકાશે અને શરતભંગને નિયમિત કરી શકાય છે.

આ કેસમાં જયારે પ્રશ્નવાળી જમીનના સંબંધમાં મહેસૂલી રેકર્ડમાં બે નોંધો પાડવામાં આવી હતી, કે જે મુજબ જમીનને જૂની શરતની દર્શાવવામાં આવેલ છે અને અન્ય વિગતોની કોલમમાં તેને રિ-ગ્રાન્ટેડ જમીન તરીકે દર્શાવવામાં આવેલ છે. આથી નામદાર હાઇકોર્ટે જણાવેલ કે, એ બાબતનું અનુમાન લગાવી શકાય નહીં કે, અરજદારને તે અંગે જાણકારી હતી. અગાઉની કાર્યવાહી દરમિયાન પણ મહેસૂલી સત્તાધિકારીએ ક્યારેય પણ એવું નોંધેલ નથી કે, તે નવી શરતની જમીન છે. અરજદારની જાણકારીનો કોઈ પ્રશ્ન જ નહોતો, કારણ કે, હુકમ મૃતકની હયાતી દરમિયાન કરવામાં આવ્યો હતો અને જો આવું કોઈ નિવેદન આપી શકાયું હોત, તો તે મજકૂર સજ્જન હતાં, કે જેઓએ હકીકતમાં કયારેય પણ નવી શરતની જમીન હોઈ, જમીનના પ્રકારના સંબંધમાં તેમની હયાતી દરમિયાન આવી કોઈ ચૂકની ફરિયાદ કરી નહોતી. આ સંજોગોમાં, અરજદાર અહીં ઉપર જણાવેલ સરકારી પરિપત્ર હેઠળનો લાભ મેળવવા હક્કદાર છે.

મહેસૂલી રેકર્ડમાં કોઈપણ મહેસૂલી નોંધ માત્ર મહેસૂલ ઉઘરાવવાના હેતુથી જ દાખલ કરવામાં આવે છે અને ફેરફાર વ્યવહારની નોંધ ઉપર પ્રતિબિંબિત થાય છે. એ સાચું છે કે, જ્યારે પણ કોઈ નોંધાયેલ વ્યવહાર થાય છે.

ત્યારે, ફેરફાર નોંધના સ્વરૂપમાં તે પ્રતિબિંબિત થવો જોઈએ. તે સાથે જ મહેસૂલી સત્તાધિકારી નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજના આધારે ફેરફાર નોંધ પાડવાના પ્રશ્ન સાથે કામ લેતી વખતે એવા નિર્ણયાત્મક તારણ ઉપર પહોંચી શકે નહીં કે, નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ ગેરકાયદેસર અથવા વ્યર્થ હતો. વધુમાં. જયારે નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ હોય ત્યારે, મહેસ મહેસૂલી સત્તાધિકારીના પક્ષે મહેસૂલી રેકર્ડમાં ફેરફાર નોંધ દાખલ કરવાની વૈધાનિક ફરજ છે. મુંબઈ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ ૧૩૫ (સી)ની રૂએ, નોંધાયેલ દસ્તાવેજની રૂએ અધિકાર સંપાદિત કરનાર કોઈપણ વ્યક્તિને ગામના તલાટીને તે અંગે અહેવાલ આપવાની ફરજમાંથી મુક્તિ મળવી જોઈશે.

સ્વીકૃત રીતે, આ કેસમાં વેચાણ વ્યવહાર પહેલાંથી જ છેક વર્ષ ૨૦૧૩માં મહેસૂલી રેકર્ડમાં દાખલ કરવામાં આવેલ છે અને તેને સત્તાધિકારી દ્વારા સુસંગત સમયે પડકારવામાં આવ્યો નહોતો. એ પણ સ્વીકૃત હકીકતો છે કે, પક્ષકારના અધિકારો પહેલાંથી જ દીવાની કોર્ટ દ્વારા આખરી સ્વરૂપે નિર્ણિત કરવામાં આવેલ છે. વધુમાં, એવી હકીકતના પરિપેક્ષમાં કે, મહેસૂલી રેકર્ડમાં પ્રશ્નવાળી જમીનને પ્રાથમિક રીતે જૂની શરતની જમીન તરીકે દર્શાવવામાં આવેલ છે, આમ રેવન્યૂ રેકર્ડની ક્ષતિને કારણે જો કોઈ શરતભંગ જણાયો હોય, તો પણ તેને જરૂરી પ્રીમિયમની ચુકવણી કરીને નિયમિત કરી શકાય છે. તેમ છતાં, નોંધને મહેસૂલી સત્તાધિકારીઓ દ્વારા રદ કરવામાં આવેલ છે તેમ રદ કરી શકાય નહીં. 

(લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટ્સ, વોલ્યુમ-૨, ઈશ્યૂ-૧૨, ડિસેમ્બર-૨૦૨૨, પાના નં. ૯૧૩)