જંત્રી (એન્યુઅલ સ્ટેટમેન્ટ ઓફ રાઈટર્સ) અમલીકરણ માટેના માર્ગદર્શિકા – (૨૦૨૩)

 જંત્રી (એન્યુઅલ સ્ટેટમેન્ટ ઓફ રાઈટર્સ)

અમલીકરણ માટેના માર્ગદર્શિકા – (૨૦૨૩)

બાંધકામ પ્રકારની વ્યાખ્યાઓ :-

(૧) ખુલ્લી જમીન (ઓપન લેન્ડ)

જંત્રીમાં દર્શાવેલ ઓપન લેન્ડ એટલે કે, ખેતી સિવાયનો ઉપયોગ થઈ શકે તેવી, વિકાસની શકયતા અથવા ક્ષમતા ધરાવતી જમીનો દા.ત. બીનખેતીમાં ફેરવાયેલ, નગર રચના યોજનામાં સમાવિષ્ટ એટલેકે, યોજનાનો ઈરાદો જાહેર થયા તારીખથી નગ૨ રચના યોજનામાં સમાવિષ્ટ જમીનો, ગણોતધારાની કલમ ૬૩, ૬૩ એ એ હેઠળ ખરીદાયેલ, ચેઝ (SEZ) તથા આઈ.ટી. પાર્કમાં આવેલી જમીનો.

(૨) લોર્ડ બેરીંગ સ્ટ્રકચર :--

લોડ બેરીંગ સ્ટ્રકચ૨ ઉપ૨ બાંધેલ, ચણતર કામ, બંન્ને બાજુ સીમેન્ટ પ્લાસ્ટર તથા યોગ્ય સામગ્રી મોઝેક, કોટા સ્ટોન વિગેરેથી ફર સંબંધી પ્લમ્બીંગ, વીજળીકરણ સાથે સંપૂર્ણ રીતે પૂર્ણ.

(૩) આર.સી.સી. ફ્રેમ સ્ટ્રકચર :-

આર.સી.સી,ફ્રેમ, કોલમ, બીમ, બંને બાજુ પ્લાસ્ટર, કોટા સ્ટોન, મોજેક કે અન્ય સામગ્રીની ફરસંબંધી, પ્લમ્બીગ, વીજળીક૨ણ સાથે સંપૂર્ણ રીતે પૂર્ણ.

(૪) સેમી પકકા સ્ટ્રકચર –

આર.સી.સી. પ્લેબ વગર પરંતુ દિવાલ સાથે લોડ બેરીંગ સ્ટ્રકચર ઉપર બાંધેલ મકાન, બન્ને બાજુ પ્લાસ્ટર, ફરસંબંધી, પ્લમ્બીંગ, વીજળીકરણ સાથે સંપૂર્ણ રીતે પૂર્ણ.

(૫) ઔધોગિક શેડ (આર.સી.સી. પકકા ):-

એવા ઔધોગિક બાંધકામો કે જેનું બાંધકામ આર.સી.સી. ફ્રેમ સ્ટ્રકચર અને સ્લેબ સાથે થયેલ હોય.

(૬) ઔધોગિક શેડ (પતરા વાળા શેડ):-

એવા ઔઘોગિક બાંધકામો કે જેનું બાંધકામમાં છાપરું, જી.આઈ.સીટ અથવા એ.સી.સીટ ઘ્વા૨ા ૨ાખવવામાં આવેલ હોય.

બાંધકામના ભાવો:- (વર્ષ-૨૨૩)

(અ) બાંધકામ માટેના ભાવો:-

૪. કાર્પેટ એરિયા/ બિલ્ટ-અપ એરીયા :-

જો લેખમાં કાર્પેટ એરિયા દર્શાવેલ હોય તો બિલ્ટ અપ એરિયા નીચે મુજબ ગણી શકાશે.

બિલ્ટ અપ એરિયા = ૧.૨ Xકાર્પેટ એરિયા

૫. રહેણાંક વિષયક બાંધકામો :

૬. જુદા જુદા માળે આવેલા ફલેટ એપાર્ટમેન્ટના મૂલ્યાંકન :-

એ.એસ.આર.ના ભાવમાં ૨૦% વધારો

જયારે જુદા જુદા માળે આવેલા ફ્લેટ / એપાર્ટમેન્ટનું મૂલ્યાંકન કરવાનું થાય ત્યારે નીચે કોઠામાં દર્શાવ્યા મુજબ એ.એસ.આર. ના ભાવ ધ્યાને લઇ ગણતરી કરવાની રહેશે.

૭.બેંક, હોસ્પિટલ, નરિંગ હોમનું મૂલ્યાંકન :-

જયારે બેંક, હોસ્પીટલ, ર્સિંગ હોમ, પ્રથમ માળ કરતાં ઉપરના માળે આવેલી હોય ત્યારે સંબંધિત વેલ્યુઝોનના ઓફિન્સના ભાવ ધ્યાને લેવાના રહેશે. પરંતુ આવી મિલકતો ભોયતળીયે અને પ્રથમ માળ ઉપર આવેલી હોય ત્યારે સંબંધિત વેલ્યુઝોનના દુકાનના ભાવ ધ્યાને લેવાના રહેશે.

૮.ભોંયરૂ :-

જો ભોંયરૂ રહેણાંક ઉપયોગ માટે લેવામાં આવ્યું હોય તો સંબંધિત વેલ્યુઝોનના ૨હેણાંકના ભાવના ૪૦% મુજબ ગણવાના રહેશે. વાણિજય વિષયક મિલકતોમાં ભોંયરા માટે સંબંધિત વેલ્યુઝોનના ૮૦% ગણવાના રહેશે.

૯. મેઝનીન :-

મેઝનીન ફૂલો૨ માટે સંબંધિત વેલ્યુઝોનના લાગુ ભાવના ૭૦% મુજબ ગણવાના રહેશે.

૧૦, ૨ોડફટેજ/રોડ ફન્ટેજ વગર તેમજ ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર,પહેલા માળે અને બીજા માળે કે તેથી ઉ૫૨ના માળે આવેલી દુકાનોના મૂલ્યાંકન બાબત :— 

જયારે ઉ૫૨ મુજબની દુકાનોનું મૂલ્યાંકન ક૨વાનું થાય ત્યારે નીચેના કોઠામાં દર્શાવ્યા મુજબના ભાવો ધ્યાને લેવાના રહેશે.

(શોપીંગ મોલ, આર્કેડ અને મલ્ટીપ્લેક્ષમાં માળ તેમજ રોડ ફન્ટેજ ન મળવા માટે કોઈ ઘટાડો મળી શકશે નહિ.)

૧૧. ટેરેસ:-

વ્યકિતગત બંગલા ઉ૫૨ના અગાસી સહિત હલેટ / ઓફિસ/દુકાન ઉ૫૨ના અગાસી માટેના મૂલ્યાંકન માટે સંબંધિત વેલ્યુઝોનના ભાવના ૪૦% મુજબ ગણવાના રહેશે.

૧૨ મિલનની આજુબાજુની ખુલ્લી જમીન ( એપર્ટ લેન્ડ )

જયારે ફૂલેટ/ઓફીસ/દુકાનની બાજુમાં આવેલી ખુલ્લી જમીન ખરીદવામાં આવે ત્યારે તે ખુલ્લી જમીનના મુલ્યાંકન માટે સંબંધીત વૅલ્યુસીના નોપન લેન્ડના ભાવ 30% મુજબ ગણવાના રહેશે. આ ોગવાઇ ફલેટ /એપાર્ટમેન્ટ /ઓફીસ/દુકાન જેવા બાંધકામ કે જેના બાંધકામ સાથેના સંયુકત ભાવ આપેલ છે ત્યાં લાગુ પડશે.

૧૩. કાર પાર્કિંગ :-

જયારે કાર પાર્કિંગના વેચાણની કિંમત અંદાજવાની થાય ત્યારે નીચે મુજબ સંબંધિત વેલ્યુઝોનના ભાવની ટકાવારી ગણવાની રહેશે.

નોંધ :- જયારે પાર્કિંગ ક્ષેત્રફળ દર્શાવેલ ન હોય ત્યારે પ્રત્યેક કાર માટે ૮ ચો.મી. ક્ષેત્રફળ ' ગણવાનું રહેશે. પરંતુ લેખમાં જો કોઇ ચોકકસ ક્ષેત્રફળ દર્શાવેલ હોય તો તે ધ્યાને લઇ ગણતરી ક૨વાની ૨હેશે અને જો ૮ ચો.મી. કરતાં ઓછું ક્ષેત્રફળ દર્શાવેલ હોય તો પણ ઓછામાં ઓછું ૮ ચો.મી. ક્ષેત્રફળ ગણવાનું રહેશે.

૧૪.આર્થિક રીતે નબળા વર્ગના લોકોનાં રહેણાંક:-

આર્થિક રીતે નબળા વર્ગના લોકોનાં રહેણાંક માટે ૨ા૨કા૨ની યોજના અંતર્ગત બાંધવામાં આવેલ હોય તો યોજના હેઠળની ફાળવણીની કિંમત ઉપર સ્ટેમ્પ ડયુટી લેવાની રહેશે. આ હેતુ માટે રાજય / કેન્દ્ર સ૨કા૨ની યોજના હેઠળ બાંધવામાં આવેલ રહેણાંકનાં મકાનોનો સમાવેશ થશે. નફો કરવાનાં હેતુથી બાંધવામાં આવેલ કોઈ પણ બોર્ડ /નિગમ કે સંસ્થા ધ્વારા બાંધકામ થયેલ મકાનોનો સમાવેશ થશે નહીં.

(જે કિસ્સાઓમાં સ૨કા૨શ્રી દ્વારા કલમ-૯ હેઠળ જાહેરનામું પ્રસિધ્ધ કરી કોઈ છૂટછાટ આપેલ હોય તો તે ધ્યાને લેવાની રહેશે.)

૧૫. જૂના બાંધકામની કિંમત :-

(ફકત રહેણાંક વિષયક ૧૫ વર્ષછી જૂના ભાડુઆત સાથેની મિલકત માટે)

જે ૧૫ વર્ષથી વધુ ના ભાખત મિલકતનું મૂલ્યાંકન કરવાનું થાય ત્યારે એ.એસ.આર મુજબ નકકી કરેલ બજારકિંમતના ૮૦% ગણવાના રહેશે. ( આ માટે સળંગ ૧૫ વર્ષથી વધુ સમયના ભાડૂઆત તરીકે દર્શાવતા મ્યુનિસિપલ ટેક્સ બિલ / વેરા પાવતી ૨જૂ ક૨વાના રહેશે.)

૧૬. બિન ખેતીના કામે ખરીદાયેલ ખેતીની જમીન :-

(સંદર્ભ:- મુંબઈ ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીન ૧૯૪૮ની કલમ - ૬૩, ૬૩ એએ, સૌરાષ્ટ્ર ઘ૨ખેડ, ગણોત, વહીવટ પતાવટ અને ખેતીની જમીન વટહુકમ ૧૯૪૯ ની કલમ - ૫૪, ૫૫ તથા મુંબઈ ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીન (વિદર્ભ પ્રદેશ અને કચ્છ ક્ષેત્ર) 

અધિનિયમ - ૧૯૫૮ ની કલમ - ૮૯, ૮૯ એ) જો ખેતીની જમીન સક્ષમ અધિકારીની પરવાનગીથી બિનખેતી હેતુ માટે ખરીદવામાં આવેલ હોય, તેવા કિસ્સામાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી હેતુ માટે સંબંધિત વેલ્યુઝોનના ઓપન લેન્ડના ભાવ ગણવાના રહેશે. પરંતુ જમીન ઔધોગિક હેતુ માટે ખરીદવામાં આવેલ હોય અને તે વેલ્યુઝોનમાં ઔધોગિક બિનખેતી ભાવ ઉપલબ્ધ હોય તો ઔધોગિક બિનખેતી ભાવ ગણવાના રહેશે અને જો આવી જમીનનું ક્ષેત્રફળ 10,000 ચો.મી. કરતાં મોટું હોય તો 20% બાદ આપી બજારકિંમત ગણવાની રહેશે. ( કલમ-૬૩ અન્વયે ખરીદાયેલ જમીન માટે સક્ષમ અધિકારીના હુકમની નકલ દસ્તાવેજ સાથે જોડવાની રહેશે. )

ઔધોગિક હેતુ માટે જંગલ ખાતા હસ્તકની જમીન ફાળવવામાં આવે તેવા કિસ્સામાં ઔધોગિક હેતુનો ભાવ ગણવાનો રહેશે. પરંતુ આવા કિસ્સામાં ઔધોગિક એકમ દ્વારા ફોરેસ્ટ ખાતાને વનીકરણના હેતુ માટે જમીન ફાળવવામાં આવે તે વ્યવહાર માટે આવી વનીકરણના હેતુ માટે ફાળવાતી જમીન પૂરતી બજાર કિંમત નકકી ક૨વા ખેતીની જમીનના ભાવો મુજબ બજાર કિંમત નકકી ક૨વાની ૨હેશે.

૧૭. જે વિસ્તા૨માં બ્લોક નંબર, રેવન્યુ સર્વે નંબરના રહેણાંકનાં ભાવો ઉપલબ્ધ હોય અને બિનખેતીનાં ઔધેાગીક/ વાણિજય ભાવો ઉપલબ્ધ ન હોય તેવા કિસ્સામાં નીચે મુજબ કાર્યવાહી કરવાની થાય.

૧૮. જે વિસ્તારમાં બ્લોક નંબર, રેવન્યુ સર્વે નંબરના બિનખેતી-  રહેણાંક/ ઔધાણીક/ વાણીજય ભાવો ઉપલબ્ધ ન હોય અને ખેતીના ભાવ ઉપલબ્ધ હોય તેવા કિસ્સામાં નીચે મુજબ ભાવ નક્કી કરવાના રહેશે.

૧૯, જે વિસ્તા૨માં બ્લોક નંબર, રેવન્યુ સર્વે નંબરના માત્ર બિનખેતી રહેણાંકનાં ભાવો ઉપલબ્ધ હોય અને ખેતીનાં ભાવો ઉપલબ્ધ ન હોય તેવા કિસ્સામાં નીચે મુજબ કાર્યવાહી કરવાની થાય.

૨૦. જે સર્વે નંબરોનાં જંત્રી-૨૦૧૧માં જંત્રી ભાવો ૨હી ગયા હોય તેવા કિસ્સામાં પ્રથમ,

• જિલ્લાના શહે૨ કે ગ્રામ્ય વિસ્તારના કોઇ સીટી સર્વે નંબર, બ્લોક નંબર, રેવન્યુ સર્વે નંબર, અંતિમ ખંડ નંબ૨ જંત્રીમાં એક પણ હેતુના ભાવ ઉપલબ્ધ ન હોય, તો જે તે સીટી સર્વે નંબર, બ્લોક નંબર, રેવન્યુ સર્વે નંબર, અંતિમ ખંડ નંબર ની નકશાઓ ઉ૫૨થી ચકારાણી કરી આવા સીટી સર્વે નંબર, બ્લોક નંબર, રેવન્યુ સર્વે નંબર કે વિસ્તારનો જે વેલ્યુઝોન કે ગ્રીડમાં સમાવેશ થતો હોય તે વેલ્યુઝોન કે ગ્રીડના ભાવો ધ્યાને લઇ ગણતરી ક૨વાની ૨હેશે.

• દા.ત.(૧) વેલ્યુઝોન W/0/1 માં સર્વે નંબર અથવા પ્લોટ નં: ૧૦, ૧૧, ૧૨, ૧૩, ૧૪, ૧૫, ૧૬, ૧૭, ૧૮, ૧૯, ૨૦ નો નકશામાં સમાવેશ થયેલ હોય પરંતુ જંત્રીમાં સર્વે નંબર કે પ્લોટ નં: ૧૫ તથા ૧૯ નો ઉલ્લેખ ન હોય તો આવા કિસ્સામાં નકશા ઉ૫૨થી જોતા W/0/1 નો ભાવ ગણવાનો રહેશે.

૨૧. જે કી૨સ્સામાં સ.નં./બ્લોક નં./અંતિમ ખંડ નંબરનો કોઈપણ વેલ્યુઝન/ગ્રીડમાં સમાવેશ થયેલ ન હોય તેવા કિસ્સામાં, - ડી.આઇ.એલ.આર. કચેરી ખાતેથી નકશા આધારે સ.નં./બ્લોક નં./અંતિમ ખંડ નંબર કયા વેલ્યુઝોન/ગ્રીડમાં રામાવેશ થાય છે, તે નકકી કરી જે તે વેલ્યુઝોન/ગ્રીડ મુજબના ભાવ ધ્યાને લેવાના થાય.

૨૨. જે સ.નં./ બ્લોક નં. નો એક કરતાં વધારે વેલ્યુઝોન / ગ્રીડમાં સમાવેશ થયેલ હોય એટલે -

કે બે વેલ્યુઝાન / ગ્રીડમાં ભાવ દર્શાવેલ હોય તેવા કિસ્સામાં, 

બે વેલ્યુઝોન / ગ્રીડ પૈકી જેનો ભાવ વધારે હોય તે ભાવ ધ્યાને લેવા.

૨૩. જો કોઈ વેલ્યુઝોન / ગ્રીડનો ભાવ નક્કી જ થયેલ ન હોય તો,

નજીકના અડીને આવેલ વેલ્યુઝોન / ગ્રીડનો ભાવ ધ્યાને લેવો, તેમજ જો એક કરતાં વધુ વેલ્યુઝોન / ગ્રીડ અડીને આવેલ હોય તો જે વેલ્યુઝોન / ગ્રીડનો મહત્તમ ભાવ હોય તે ધ્યાને લેવા.

૨૪. જે સર્વે નંબરનો ટી.પી. સ્કીમ મુજબ ફાઈનલ પ્લોટમાં સમાવેશ થયેલ છે અને ફાઈનલ  પ્લોટના ભાવ નકકી થયેલ નથી, પરંતુ સર્વે નંબ૨ મુજબ ભાવ નકકી થયેલ છે. - આવા કિસ્સામાં જંત્રીમાં દર્શાવેલ સર્વે નંબર મુજબના ભાવ ધ્યાને લેવા.

૨૫. જે વેલ્યુઝોન ગ્રીડમાં બિનખેતીના ભાવ કરતાં ખેતીના ભાવ વધારે નક્કી થયેલ હોય તેવા કિસ્સામાં, ખેતીના જે વધુ ભાવ છે, તે બિનખેતીના ભાવ ગણવા તથા બિનખેતીના જે ઓછા ભાવ છે તે ખેતીના ભાવ ગણવા.

૨૬. જુના ગામ (૨કબા)માંથી નવું ગામ (૨૬બા) બનેલ હોય ત્યાં જંત્રી મુજબ ગામ (૨૬બા)માં દર્શાવેલ સર્વે નંબર મુજબના ભાવ ગણવા.