જમીન કે મકાન-મિલકત ગીરો કે બોજા હેઠળ હોય ત્યારે તેને તબદિલ કરી શકાય?

જમીન કે મકાન-મિલકત ગીરો કે બોજા હેઠળ હોય ત્યારે તેને તબદિલ કરી શકાય?

સાદા ગીરો, શરતી વેચાણથી ગીરો, અંગ્રેજી ગીરો, હક્પત્રક મૂકીને ગીરો એટલે શું? ગીરો ક્યારે ખત દ્વારા કરી આપવો જોઈએ ?

મિલકત તબદિલી અધિનિયમ-૧૮૮૨ ના પ્રકરણ ૪ ની કલમો ૫૮ થી ૬૦ માં નિર્દિષ્ઠ કરેલી ગીરો અને બોજાની જોગવાઈઓ વિષે આ લેખમાં અભ્યાસ કરીશું. સ્થાવર મિલક્તના ગીરો અને બોજો : "ગીરો", “ગીરો મૂકનાર", "ગીરોદાર", "ગીરોની રકમ" અને "ગીરો ખત"ની વ્યાખ્યા:

(ક) ગીરો એટલે લોન તરીકે પીરેલી રકમ, વિદ્યમાન કે ભવિષ્યનું દેવું અથવા કોઈ નાણાકીય જવાબદારી ઊભી કરે એવા વચનબંધનના પાલન માટે કોઈ નિર્દિષ્ટ સ્થાવર મિલક્તમાંના હિતની તબદિલી. તબદિલ કરનાર ગીરો મૂકનાર કહેવાય અને તબદિલીથી મેળવનાર ગીરોદાર કહેવાય, જે મુદ્દલ રકમ અને વ્યાજની ચૂકવણી તે સમયે સુનિશ્ચિત કરી આપવામાં આવી હોય તે ગીરોની રકમ કહેવાય અને કોઈ લખાણથી તબદિલી કરી આપવામાં આવી હોય તે "ગીરોખત" કહેવાય. સાદો ગીરો : 

(ખ) ગીરો મૂકેલી મિલકતનો કબજો સોંપ્યા વિના ગીરો મૂકનાર ગીરોની રકમ ચૂકવવા માટે જાતે બંધાય, અને સ્પષ્ટ રીતે અથવા ગર્ભત રીતે કબૂલાત કરે કે કરાર અનુસાર પોતે લેણી રકમ ચૂકવે નહીં તો ગીરો મૂકેલી મિલકત વેચાણ કરાવીને ઉપજે તે રકમનો, જરૂરી હોય ત્યાં સુધી ગીરોની રકમ વસૂલ કરવા માટે ઉપયોગ કરવાનો ગીરોદારને હક છે, ત્યારે તે વ્યવહાર સાદો ગીરો અને ગીરોદાર સાદો ગીરોદાર કહેવાય. 

(ગ) ગીરો મૂકનાર ગીરો મૂકેલી મિલકત દેખીતી રીતે એવી શરતે વેચે કે... અમુખ તારીખે ગીરોની રકમ ચૂકવવામાં કસૂર થયે તે વેચાણ પાકું થશે અથવા તેવી રકમ ચૂકવી દેવામાં આવે તે વેચાણ રદ થશે, અથવા તે રકમ ચૂકવી દેવામાં આવે એટલે ખરીદનારે તે મિલકત વેચનારને તબદિલ કરી આપવી જોઈશે, ત્યારે તે વ્યવહાર શરતી વેચાણથી ગીરો અને ગીરોદાર શરતી વેચાણથી ગીરો રાખનાર કહેવાય.

શરતી વેચાણથી ગીરો : જે દસ્તાવેજથી વેચાણ થયું હોય અથવા થવાનું અભિપ્રેત હોય તેમાં તે શરત સામેલ કરવામાં આવી ન હોય તો, એવા કોઈ વ્યવહારને ગીરો તરીકે ગણવામાં આવશે નહીં.

ભાગ્ય ગીરો : (૫) ગીરો મૂકનાર, ગીરોદારને ગીરો મૂકેલી મિલકતનો કબજો સોંપી દે અથવા સ્પષ્ટ રીતે અથવા ગર્ભિત રીતે પોતે કબજો સૌપવા માટે બંધાય અને ગીરોની રકમ ચૂકવાય નહીં, ત્યાં સુધી તે મિલકતનો કબજો રાખવાનો અને તેમાંથી ઉત્પન્ન થતું ભાડું અને નહો અથવા તેનો કોઈ ભાગ મેળવવાનો અને તે રકમનો વ્યાજને બદલે અથવા ગીરોની રકમ વસૂલ કરવા માટે વિનિયોગ કરવાનો ગીરોદારને અધિકાર આપે, ત્યારે તે વ્યવહાર ભોગ્ય ગીરો અને ગીરોદાર ભોગ્ય ગીરોદાર કહેવાય. 

અંગ્રેજી ગીરો : (ચ) ગીરો મૂકનાર અમુક તારીખે ગીરોની રકમ ભરપાઈ કરવા માટે પોતે બંધાય, અને ગીરોદારને ગીરો મૂકેલી મિલક્ત સંપૂર્ણપણે તબદિલ આપે પણ તે એવી શરતે કે કબૂલાત થયા મુજબ ગીરોની રકમ ભરપાઈ થઈ જતાં ગીરો મૂકનારને તે મિલકત તે પછી પાછી તબદિલ કરી આપશે, ત્યારે તે વ્યવહાર અંગ્રેજી ગીરો કહેવાય. 

હકપત્ર મૂકીને ગીરો : (છ) કલકત્તા, મદ્રાસ અને મુંબઈ શહેરોમાં અને સંબંપિત રાય સરકાર, રાજપત્રમાં જાહેરનામું પ્રસિદ્ધ કરીને, આ માટે નિર્દિષ્ટ કરે તેવા કોઈપણ બીજા શહેરમાં, કોઈ વ્યકિત સ્થાવર મિલકતની જામીનગીરી આપવાના ઈરાદાથી કોઈ લેણદારને અથવા તેના એજન્ટને તેના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો આપે, ત્યારે તે વ્યવહાર હક્કપત્ર મૂકીને ગીરો કહેવાય.

(જ) આ કલમના અર્થ અનુસાર જે ગીરો સાદો ગીરો, શરતી વેચાણથી ગીરો, ભોગ્ય ગીરો, અંગ્રેજી ગીરો કે હક પત્ર હોય તે મૂકીને ગીરો ન વિલક્ષણ ગીરો કહેવાય. ગીરો ક્યારે ખત દ્વારા કરી આપવો જોઈએ? સુનિશ્ચિત કરી આપેલી મુદ્દલ રકમ એકસો રૂપિયાની અથવા વધુ હોય ત્યારે, હકપત્ર મૂકીને ગીરો હોય તે સિવાયના ગીરો, ગીરો મૂકનારે સહી કરી આપેલો અને ઓછામાં ઓછા બે સાક્ષીઓએ સાખે કરેલા અને રજિસ્ટર્ડ કરેલા લખાણથી જ કરી આપી શકાશે. સુનિશ્ચિત કરી આપેલી મુદ્દલ રકમ એકસો રૂપિયાથી ઓછી હોય ત્યારે, ગીરો ઉપર પ્રમાણે સહી સાખ સાક્ષી કરેલા અને રજિસ્ટર્ડ કરેલા લખાણથી, અથવા (સાદો ગીરો હોય તે સિવાય) મિલક્તનો કબજો સોંપીને કરી શકાશે. ગીરો મૂકનારા અને ગીરોદારોના ઉલ્લેખોમાં તેમની પાસેથી હક પ્રાપ્ત કરનાર વ્યક્તિઓનો સમાવેશ થાય છે. અન્યથા સ્પષ્ટ જોગવાઈ કરવામાં આવી ન હોય તો, ગીરો મૂકનારાઓ અને ગીરોદારોના આ પ્રકરણમાંના ઉલ્લેખોમાં અનુકમે તેમની પાસેથી હક પ્રાપ્ત કરનારી વ્યક્તિઓના ઉલ્લેખોનો સમાવેશ થાય છે એમ ગણાશે. ગીરો મૂકનારના હક અને તેની જવાબદારીઓ

ગીરો મૂકનાર નો ગીરો છોડાવવાનો હક : મુદ્દલ રકમ લેણી થયા પછી ગીરો મૂકનાર યોગ્ય સમયે અને સ્થળે ગીરોની રકમ ચૂકવે અથવા આપવા માટે ધરે તેને, (ક) ગીરોદારના કબજામાં હોય તે ગીરોખત અને ગીરો મૂકેલી મિલક્ત સંબંધી તમામ દસ્તાવેજો પોતાને સોંપી દેવાની, (ખ) ગીરો મૂકેલી મિલકત ગીરોદારના કબજામાં હોય ત્યારે તેનો કબજો પોતાને સોંપી દેવાની, (ખ) ગીરો મૂકેલી મિલક્ત ગીરોદારના કબજામાં હોય ત્યારે તેનો કબજો પોતાને સોંપી દેવાની, અને (ગ) પોતાને ખર્ચે પોતાને અથવા પોતે આદેશ કરે તેને ગીરો મૂકેલી મિલક્ત ફરી તબદિલ કરી આપવાની અથવા ગીરોદારને તબદિલ કરી આપેલું પોતાનું હિત ઘટાડતો તેનો હક નષ્ટ થાય છે. એવો લિખિત સ્વીકાર કરી આપવાની અને (રજિસ્ટર્ડ કરેલા લખાણથી ગીરો કરી આપ્યું હોય ત્યારે) તેવો સ્વીકાર રજિસ્ટર્ડ કરી આપવાની ગીરોદારને ફરજ પાડવાનો હક છે. પરંતુ આપેલો હક પક્ષકારોના કોઈ કાર્યથી અથવા કોઈ ન્યાયાલયના હુકમનામાથી નષ્ટ થયો હોવો જોઈએ નહીં. આ આપેલો હક ગીરો છોડાવવાનો હક કહેવાય અને તેનો અમલ ઠરવા માટેનો દાવો, ગીરો છોડાવવા માટેનો દાવો કહેવાય મુદ્દલ રકમ ચૂકવવા માટે નિયત કરેલો સમય વીતી જવા દેવામાં આવ્યો હોય અથવા એવો કોઈ સમય નિયત થયેલો ન હોય તો તે રકમ ચૂકવાતાં કે ધરાતાં પહેલાં ગીરોદાર વાજબી નોટિસ માટે હકદાર રહેશે એવી મતલબની કોઈ જોગવાઈ આ કલમના કોઈપણ મજકૂરથી ગેરકાયદેસર બને છે એમ ગણાશે નહીં.

ગીરો મૂકેલી મિલકતનો અમુક ભાગ છોડાવવા બાબત : કોઈ ગીરોદારે અથવા એકથી વધુ ગીરોદાર હોય ત્યારે તમામ ગીરોદારોએ, કોઈ ગીરોમૂકનારનો હિસ્સો પૂરેપૂરો અથવા અંશતઃ સંપાદિત કર્યો હોય તે સિવાયના કોઈપણ દાખલામાં, ગીરો મૂકેલી મિલકતના કોઈ હિસ્સા પૂરતું જ હિત ધરાવતી વ્યકિત, ગીરોની રૂએ લેણી રહેતી રકમનો પ્રમાણસર ભાગ ચૂકવે, એટલે તેને આ કલમના કોઈપણ મજફૂરથી, ફક્ત પોતાનો હિસ્સો ગીરોમાંથી છોડાવવાનો હક મળે છે એમ ગણાશે નહીં. સામાન્ય રીતે સ્થાવર મિલકત જે સબ રજિસ્ટ્રારની હકુમતમાં આવેલી હોય ત્યાં રજિસ્ટર્ડ ગીરો લેખ કરવામાં આવે છે.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય' ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)