"વ્યક્તિગત વિવાદ વિરુદ્ધ સામૂહિક સવલતો: રેરા ઓથોરિટી દ્વારા સીપેજ નિવારણ અને કાનૂની મર્યાદાઓ અંગેનો સીમાચિહ્નરૂપ ફેંસલો"

"સામૂહિક સવલતો વિરુદ્ધ વ્યક્તિગત ફરિયાદ: રેરા ઓથોરિટી સમક્ષ પ્રોજેક્ટ વિવાદ અને સીપેજ નિવારણનો ચુકાદો"

ગુજરાત રાજ્ય રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (ગુજરેરા) સમક્ષનો રેરા કેસ (ફરીયાદ નં. A/171/2026)

​🔵 યોગ્ય શીર્ષક: "ધ પેલેસ ગ્રીન લાઈફ" રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટમાં સામાન્ય સવલતો અને બાંધકામની ખામીઓ અંગેનો વિવાદ

​🟢 એક સબ ટાઈટલ: ફ્લેટ ધારકની વ્યક્તિગત ફરિયાદ અને કોમન વોશરૂમમાં સીપેજની સમસ્યાના નિવારણ અંગેનો મહત્વનો હુકમ

​🟡 કેસનું સંક્ષિપ્ત મથાડું: આકાશ બ્રહ્મભટ્ટ વિરુદ્ધ દામોદરદાસ એન્ટરપ્રાઇઝ તથા અન્ય સામાવાળાઓ

​🟣 કોર્ટનું નામ: ગુજરાત રાજ્ય રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (ગુજરેરા), ગાંધીનગર

​🟠 હુકમ નંબર: ફરિયાદ નં. A/171/2026

​🟤 તારીખ: ૦૮/૧૦/૨૦૨૬

🔴 કેસની પૃષ્ઠભૂમિ:

વડોદરાના ગોત્રી વિસ્તારમાં આવેલ "THE PALACE GREEN LIFE" પ્રોજેક્ટના ટાવર-બી માં યુનિટ નં. બી/201 ખરીદનાર ફરિયાદીએ, સામાવાળાઓ દ્વારા પૂરતી સવલતો ન આપવા અને બળજબરીથી કબજો સોંપવા બાબતે ગુજરેરા સમક્ષ ફરિયાદ દાખલ કરી હતી.

​🔵 કેસની પૃષ્ઠભૂમિ અને વિવાદનો ઇતિહાસ:

ફરિયાદીએ બ્રોશર અને જાહેરાતો મુજબ પાર્કિંગ, સોલાર સિસ્ટમ, લેન્ડસ્કેપ એરિયા, બ્રાન્ડેડ લિફ્ટ, ફાયર સેફ્ટીની પૂરતી સુવિધાઓ અને સોસાયટીનો વહીવટ ફંડ સાથે ન મળ્યાના આક્ષેપો કર્યા હતા. સામાવાળા નં. 1 થી 8 દ્વારા આ તમામ આક્ષેપોને નકારીને જણાવવામાં આવ્યું હતું કે વપરાશ પ્રમાણપત્ર (B.U. Permission) મેળવીને પ્રોજેક્ટ નિયમાનુસાર પૂરો કરવામાં આવ્યો છે અને સોસાયટીનો વહીવટ તથા ફંડ હસ્તાંતરિત કરવાની પ્રક્રિયા કરવામાં આવી છે.

​🟢 ઐતિહાસિક ચુકાદો:

ગુજરાત રેરા એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ અને અન્ય અદાલતોના ચુકાદાઓને ટાંકીને ઓથોરિટીએ સ્પષ્ટ કર્યું કે સામાન્ય સવલતો (કોમન એમિનિટીઝ) અંગેની ફરિયાદ વ્યક્તિગત ધોરણે નહીં પરંતુ રજિસ્ટર્ડ એસોસિએશન કે સોસાયટી દ્વારા જ થઈ શકે.

​🟡 ચુકાદાનું મહત્વ અને અસર:

આ ચુકાદો રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં એ વાત સ્પષ્ટ કરે છે કે પ્રોજેક્ટની સામાન્ય સવલતો અને વહીવટી બાબતોમાં વ્યક્તિગત ખરીદદારની ફરિયાદો મર્યાદિત રહે છે, જ્યારે સામૂહિક સુવિધાઓ માટે સોસાયટી અથવા અધિકૃત સંગઠનની સક્ષમતા અનિવાર્ય છે.

​🟣 ચુકાદાનો નિર્ણય:

ફરિયાદીની ફરિયાદ અંશતઃ મંજૂર રાખવામાં આવી છે; કોમન સવલતો અંગેની માંગણીઓ વ્યક્તિગત હેસિયતને કારણે નામંજૂર કરવામાં આવી છે, પરંતુ ફ્લેટના કોમન વોશરૂમમાં રહેલી સીપેજની સમસ્યા દૂર કરવાનો હુકમ કરાયો છે.

🟠 કાનૂની મુદ્દાઓ:

(1) શું ફરિયાદી માંગ્યા મુજબની દાદ મેળવવા હક્કદાર છે?

(2) શું વ્યક્તિગત ધોરણે કોમન એમિનિટીઝ અંગેની ફરિયાદ રિયર એસ્ટેટ એક્ટ હેઠળ ચાલી શકે?

​🟤 મહત્વના અવલોકનો:

ઓથોરિટીએ અવલોકન કર્યું કે સામાન્ય સવલતો (પાર્કિંગ, લિફ્ટ, રોડ વગેરે) અંગેની ફરિયાદ માત્ર રજિસ્ટર્ડ સોસિએશન કે એસોસિએશન દ્વારા જ થઈ શકે છે, અને વ્યક્તિગત પ્લેટફોર્મ પરથી આવી માંગણીઓ યોગ્ય ઠરતી નથી. જો કે, ફ્લેટના આંતરિક ફોટોગ્રાફ્સ દ્વારા કોમન વોશરૂમમાં સીપેજ સાબિત થતું હોવાથી તે ખામી દૂર કરવી જરૂરી છે.

​🔴 અંતિમ ચુકાદો:

સામાવાળાએ આદેશ મળ્યાના 45 દિવસની અંદર ફરિયાદીના યુનિટના કોમન વોશરૂમની સીપેજની સમસ્યા પોતાના ખર્ચે દૂર કરી આપવી અને બાકીની માંગણીઓ સંદર્ભે ફરિયાદ અંશતઃ રદ કરવામાં આવે છે.

​📋 મુદ્દા વાઈઝ વિસ્તારથી પેરેગ્રાફ મુજબ વિગતો અને ટૂંક સાર:

​🔴 મુદ્દો ૧: પ્રોજેક્ટની પૃષ્ઠભૂમિ અને પક્ષકારોની રજૂઆતો

• ​વિગત: ફરિયાદીએ વડોદરાના ગોત્રી સ્થિત "THE PALACE GREEN LIFE" પ્રોજેક્ટમાં યુનિટ ખરીદ્યું હતું અને બળજબરીથી કબજો સોંપ્યાનો તેમજ બ્રોશર મુજબ પાર્કિંગ, સોલાર, લેન્ડસ્કેપ, ફાયર સેફ્ટી અને બ્રાન્ડેડ લિફ્ટ જેવી સવલતો ન મળ્યાનો દાવો કર્યો હતો. સામે પક્ષે, સામાવાળાઓએ દલીલ કરી હતી કે સક્ષમ અધિકારી દ્વારા B.U. પરવાનગી મેળવાઈ છે, સોસાયટીનું બેંક એકાઉન્ટ ઓપરેટ કરી ફંડ જમા કરાવ્યું છે અને નિયમો મુજબ પ્રોજેક્ટ પૂરો કર્યો છે.

• ​ટૂંકસાર: ફરિયાદીએ બ્રોશર મુજબની સુવિધાઓ અને વહીવટ ન મળ્યાની ફરિયાદ કરી, જ્યારે બિલ્ડરે તમામ કામકાજ નિયમાનુસાર પૂર્ણ થયાનું જણાવ્યું.

​🔵 મુદ્દો ૨: સામાન્ય સવલતો (Common Amenities) અંગેની કાનૂની મર્યાદાઓ

• ​વિગત: ઓથોરિટીએ ગુજરાત રેરા એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ અને અન્ય ન્યાયાલયોના દષ્ટાંતો ટાંકીને નોંધ્યું કે સામાન્ય સવલતો અંગે વ્યક્તિગત એલોટી દ્વારા સીધી ફરિયાદ કરી શકાય નહીં; તેના માટે રજિસ્ટર્ડ સર્વિસ સોસાયટી કે એસોસિએશનનું હોવું અને સત્તાવાર રજૂઆત જરૂરી છે. ફરિયાદીએ આ પ્રકારે કોઈ સત્તાવાર અધિકાર પત્ર કે રજિસ્ટર્ડ એસોસિએશન વતી રજૂઆત કરી ન હતી.

• ​ટૂંકસાર: સામાન્ય સવલતો અંગેની ફરિયાદો ફક્ત રજિસ્ટર્ડ સોસાયટી જ કરી શકે, વ્યક્તિગત ધોરણે તે સ્વીકાર્ય નથી.

​🟢 મુદ્દો ૩: યુનિટની આંતરિક ખામીઓ અને સીપેજની સમસ્યા

• ​વિગત: ફરિયાદી દ્વારા રજૂ કરવામાં આવેલા ફોટોગ્રાફ્સના પુરાવાઓ પરથી ફ્લેટના કોમન વોશરૂમમાં સીપેજ (પાણી ઝૂરવાની) સમસ્યા સ્પષ્ટપણે સાબિત થઈ હતી. બાકીની અન્ય બાંધકામની ખામીઓ અંગે સિવિલ એન્જિનિયર કે આર્કિટેકનો કોઈ સત્તાવાર રિપોર્ટ રજૂ કરવામાં આવ્યો ન હતો.

• ​ટૂંકસાર: ફોટોગ્રાફ્સના આધારે કોમન વોશરૂમની સીપેજની ખામી સાબિત થતાં તેને સુધારવા માટેનો આધાર મળ્યો.

​🟡 મુદ્દો ૪: અંતિમ હુકમ અને દિશાનિર્દેશો

• ​વિગત: ઓથોરિટી દ્વારા કેસની સમગ્ર સુનાવણી અંતે ફરિયાદ અંશતઃ મંજૂર કરવામાં આવી અને સામાવાળાને હુકમની તારીખથી 45 દિવસની અંદર કોમન વોશરૂમની સીપેજની સમસ્યા કાયમી ધોરણે દૂર કરવા આદેશ આપવામાં આવ્યો છે. ખર્ચ અંગે કોઈ વિશેષ હુકમ કરવામાં આવ્યો નથી.

• ​ટૂંકસાર: ઓથોરિટીએ 45 દિવસમાં સીપેજની સમસ્યા ઉકેલવાનો આદેશ આપી કેસનો આંશિક નિકાલ કર્યો.

📝 એક પેરેગ્રાફમાં સમજૂતી:

​આ કેસ વડોદરાના રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ "ધ પેલેસ ગ્રીન લાઈફ" ના એક ફ્લેટ ધારક દ્વારા બિલ્ડર સામે અપૂરતી સામાન્ય સવલતો, બળજબરીથી કબજો સોંપવા અને બાંધકામની ખામીઓ અંગે ગુજરેરા સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો. સુનાવણી દરમિયાન ઓથોરિટીએ કાનૂની જોગવાઈઓ અને ન્યાયિક દ્રષ્ટાંતોને ધ્યાનમાં રાખીને સ્પષ્ટ કર્યું કે કોમન એમિનિટીઝ કે સામાન્ય સવલતો બાબતની ફરિયાદો વ્યક્તિગત ધોરણે નહીં પરંતુ રજિસ્ટર્ડ સોસાયટી દ્વારા જ કરી શકાય. જો કે, ફરિયાદી દ્વારા રજૂ કરાયેલા પુરાવાઓથી ફ્લેટના કોમન વોશરૂમમાં સીપેજની ખામી સાબિત થતી હોવાથી, ઓથોરિટીએ બાકીના જનરલ આક્ષેપો નામંજૂર કરીને સામાવાળાને માત્ર 45 દિવસમાં વોશરૂમની સીપેજની સમસ્યા દૂર કરવાનો હુકમ કર્યો છે.