ગુજરાતમાં જમીન-મિલકત અને વીલ- વારસાઈની બાબતોમાં નિપુણ અને અધિકારીક અભિપ્રાય આપતા એક પ્રતિષ્ઠિત વકીલ અને લિગલ કન્સલટન્ટ છે. દાયકાઓના અનુભવ સાથે, તેમણે અગ્રણી કાનૂની વિશેષજ્ઞ નિષ્ણાત તરીકે ઓળખ મેળવી છે. તે માત્ર વકીલ જ નહીં, પરંતુ કાનૂની બાબતોના લેખક, સંકલનકર્તા, વક્તા, ટીવી પ્રેઝન્ટર તેમજ લોકપ્રિય અખબારના કોલમિસ્ટ પણ છે ઉપરાંત તેઓ સેમિનારના માધ્યમથી કાયદાકીય જ્ઞાનને વધુમાં વધુ લોકો સુધી પહોંચાડવા માટે હંમેશાં પ્રયત્નશીલ રહે છે. તેમને અનેક પ્રતિષ્ઠિત પુરસ્કારોથી પણ નવાજવામાં આવ્યા છે અને સમગ્ર ગુજરાતમાં તેમને કાનૂની ક્ષેત્રે એક આઈકન તરીકે ઓળખવામાં આવે છે.

કોઈપણ વ્યક્તિ તેની પોતાની પાસે હોય તેનાં કરતાં વધુ સારાં ટાઈટલ નિહિત/તબદીલ કરી શકે નહીં

ગુજરાતમાં જમીન-મિલકત અને વીલ-વારસાઈની બાબતોમાં નિપુણ અને અધિકારીક અભિપ્રાય આપતા એક પ્રતિષ્ઠિત વકીલ અને લિગલ કન્સલટન્ટ છે. દાયકાઓના અનુભવ સાથે, તેમણે અગ્રણી કાનૂની વિશેષજ્ઞ નિષ્ણાત તરીકે ઓળખ મેળવી છે. તે માત્ર વકીલ જ નહીં, પરંતુ કાનૂની બાબતોના લેખક, સંકલનકર્તા, વક્તા, ટીવી પ્રેઝન્ટર તેમજ લોકપ્રિય અખબારના કોલમિસ્ટ પણ છે ઉપરાંત તેઓ સેમિનારના માધ્યમથી કાયદાકીય જ્ઞાનને વધુમાં વધુ લોકો સુધી પહોંચાડવા માટે હંમેશાં પ્રયત્નશીલ રહે છે. તેમને અનેક પ્રતિષ્ઠિત પુરસ્કારોથી પણ નવાજવામાં આવ્યા છે અને સમગ્ર ગુજરાતમાં તેમને કાનૂની ક્ષેત્રે એક આઈકન તરીકે ઓળખવામાં આવે છે.

યુગેન રિઅલ્ટી, સુરત.

આજના સમયમાં જમીન-મિલકતોની કિંમતો ખૂબ જ વધવા પામેલ છે અને તેના કારણે હક્ક દાવો કરનારા વ્યક્તિઓને કારણે પક્ષકારો વચ્ચે જમીન-મિલકતો અંગે દાવા-દુવીના પ્રકરણો અને તકરારો પણ ખૂબ જ વધવા પામેલ છે. જેમાં ઘણાં કિસ્સાઓમાં જમીન-મિલકતો અંગે કોઈ વ્યક્તિને હક્ક, અધિકાર ન હોવા છતાં તેવી વ્યક્તિ દ્વારા અન્ય ત્રાહિતને તબદીલીના લખાણો કરી આપવાના કિસ્સાઓ પણ ખૂબ જ બનવા પામે છે. જેના કારણે તેવી જમીન-મિલકતોના માલિકોને તકરારોમાં ઉતરવું પડે છે અને લિટીગેશનો ઊભા થાય છે.

પરંતુ કોઈપણ વ્યક્તિ પોતાની પાસે હોય તેના કરતા વધુ સારા ટાઈટલ તબદીલ કરી શકે નહીં યાને કોઈ મિલકત અંગે જે વ્યક્તિને કોઈ હક્ક, અધિકાર પ્રાપ્ત થયેલ ન હોવા છતાં તેવી વ્યક્તિ દ્વારા તબદીલી કરવામાં આવે તેવા કિસ્સામાં ખરીદનાર વ્યક્તિને પણ કોઈ હક્ક, અધિકાર પ્રાપ્ત થતા નથી. તેવો સિધ્ધાંત નામદાર સુપ્રિમ કોર્ટ (ખંડપીઠ) દ્વારા ઉમાદેવી નામ્બિયાર વિરુદ્ધ થામારાસ્સેરી રોમન કેથોલિક ડિયોસીઝ, સિવિલ અપીલ નં.: ૨૫૯૨/૨૦૨૨ ના કામે તા.૦૧-૦૪-૨૦૨૨ ના રોજ આખરી હુકમ કરી ઉપર મુજબનો સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટ્સ, વોલ્યુમ-૧, ઈસ્યુ-૪, એપ્રિલ- ૨૦૨૩, પાનાં નં. ૩૨૧) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છેઃ

દાવાના પરિશિષ્ટવાળી મિલકત મૂળે એક ઉલ્લાફુકદિયીલ સાંકુન્નીની માલિકીની હતી. તેમના અવસાન બાદ, મિલકત તેમની બે દીકરીઓ ઉપર સંક્રમિત થઈ હતી, કે જેઓ પૈકીની એક હાલની અપીલકર્તા છે. હાલના અપીલકર્તાએ તેણીની બહેન શ્રીમતી રાની સિધનની તરફેણમાં તા. ૨૧.૦૭.૧૯૭૧ નાં રોજ દસ્તાવેજ નં. ૩૫/૧૯૭૧ તરીકે નોંધાયેલ એક જનરલ પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ કરી આપ્યો હતો. જોકે, કથિત પાવર તા. ૩૧.૦૧.૧૯૮૫ નાં રોજ રદ કરવામાં આવ્યો હતો. પરંતુ દરમિયાનના સમયગાળામાં અપીલકર્તાની બહેને અમુક મિલકતો એસાઈન કરીને/રિલિઝ કરીને ચોક્કસ ત્રાહિત પક્ષકારોની તરફેણમાં ચાર અલગ અલગ દસ્તાવેજો કરી આપ્યા હતા. તેથી, અપીલકર્તાએ સૌપ્રથમ ઓ.એસ.નં. ૧૬/૧૯૮૬ વાળો દાવો અને ત્યારબાદ એસાઈનીઓ/રિલીઝીઓની વિરુદ્ધ ઓ.એસ.નં. ૨૭/૧૯૮૮ વાળો બીજો દાવો દાખલ કર્યો હતો. જો કે, બીજા દાવામાં પ્રાથમિક હુકમનામું તા.૦૭.૦૧.૧૯૮૯ નાં રોજ પસાર કરવામાં આવ્યું હતું, તેમ છતાં, અપીલકર્તાને પાછળથી જાણ થઈ હતી કે, એસાઈનીઓ/રિલિઝીઓએ મિલકત હાલના બચાવકર્તાને વેચાણે આપી હતી. તેથી, અપીલકર્તાએ હજીયે બીજો દાવો ઓ.એસ.નં. ૧૩૦/૧૯૮૯ તરીકે દાવાવાળી મિલકતમાં તેણીના અડધા હિસ્સાના વિભાજન તેમજ અલગ કબજાની માગણી કરવા સાથે દાખલ કર્યો હતો. ટ્રાયલ કોર્ટે અપીલકર્તાની તરફેણમાં પ્રાથમિક હુકમનામું મંજૂર કર્યું હતું. જોકે, હાલનાં બચાવકર્તા દ્વારા દાખલ રેગ્યુલર અપીલ આ અપીલમાં વિવાદી છે એવા ચુકાદા અને હુકમનામા થકી હાઈકોર્ટની ખંડપીઠ દ્વારા મંજૂર કરવામાં આવી હતી. તેથી, અપીલકર્તા દ્વારા આ અપીલ નામદાર સુપ્રિમ કોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવેલ.

નામદાર હાઇકોર્ટ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૪૧ હેઠળ બચાવકર્તા દ્વારા જેનો આશ્રય લેવાની માગણી કરવામાં આવી હતી, તે પણ નામંજૂર કરી હતી, કે જે નીચે મુજબ વંચાય છે: 'દેખીતા માલિકે કરેલી તબદીલી: કોઈ સ્થાવર મિલક્તમાં હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓની સ્પષ્ટ અથવા ગર્ભિત સંમતિથી કોઈ વ્યક્તિ એવી મિલકતનો દેખીતો માલિક હોય અને તે મિલકત અવેજાર તબદીલ કરે ત્યારે તબદીલ કરનારને તબદીલ કરવાનો અધિકાર આપેલ ન હતો તે કારણે તે તબદીલી રદ થવા પાત્ર થશે નહીં, પરંતુ તબદીલીથી મેળવનાર તબદીલ કરનારને તબદીલ કરવાની સત્તા હતી તેની ખાતરી કરવા માટે વાજબી કાળજી લીધા પછી શુદ્ધબુદ્ધિથી વર્યો હોવો જોઈએ.'

વધુમાં નામદાર હાઈકોર્ટે ઠરાવેલ કે, જો બચાવકર્તાએ કલમ-૪૧ના પ્રબંધક થકી જરૂરી બનાવવામાં આવેલ છે, તેમ વાજબી કાળજી લીધો હોત તો, તેઓ સરળતાથી શોધી શક્યા હોત કે, વેચાણ કરવાની કોઈ સત્તા નહોતી. વાજબી કાળજી લીઘા બાબતે નામદાર હાઈકોર્ટ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૩ની જોગવાઈનું અર્થઘટન કરતા ઉલ્લેખ કરેલ છે કે, કોઈ વ્યક્તિ કોઈ હકીકત ખરેખર જાણતો હોય ત્યારે અથવા તેણે જે તપાસ અથવા તલાશ કરવી જોઈતી હતી તે કરવાનું તેણે જાણીબૂઝીને ટાળ્યું ન હોત અથવા ગંભીર ગફલત કરી ન હોય તો પોતે તે હકીકત જાણી શકી હોય ત્યારે, તે 'હકીકતની તે વ્યક્તિને જાણ છે' એમ કહેવાય.

ઉપરોક્ત અર્થઘટનના ખંડ માટે બે બાબતો અમલમાં આવે તે મહત્ત્વનું છે : ૧) તપાસ અથવા શોધ ઈરાદાપૂર્વક ટાળવાનું કૃત્ય; અને ૨) ગંભીર બેદરકારી, ઉપરોક્ત અર્થઘટનના ખંડ હેઠળ આવતાં સ્પષ્ટીકરણો ૧ અને ૨ સ્થાવર મિલકત સંપાદિત કરી રહેલ વ્યક્તિને લાગુ પડે છે, કે જે મિલકતને સંબંધિત વ્યવહાર નોંધાયેલ દસ્તાવેજ વડે કરવાનું કાયદા દ્વારા જરૂરી બનાવવામાં આવેલ છે.

બચાવકર્તાના વિદ્વાન વકીલ શ્રીએ જનરલ પાવર ઓફ એટર્નીના લેખ આંક એ-૧ નું અર્થઘટન કરતી વખતે અપનાવવાના થતાં અર્થઘટનના નિયમ અંગેની તેમની દલીલના સમર્થનમાં દિલ્હી ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી વિ. દુર્ગા ચંદ કોશિશ, ૧૯૭૩ (૨) સુ.કો.કે ૮૨૫નાં કેસમાં આ કોર્ટે આપેલ નિર્ણય ઉપર આધાર રાખ્યો હતો. કેવી રીતે પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ અર્થઘટિત કરાવો જોઈએ, એવા પ્રશ્ન અંગે ધ્યાન દોરવા માટે પણ તેઓએ સૈયદ અબ્દુલ ખાદેર વિ. રામી રેડ્ડી, ૧૯૭૯ (૨) સુ.કો.કે. ૬૦૧ નાં કામે આ કોર્ટે આપેલ ચુકાદા ઉપર આધાર રાખ્યો હતો.

નામદાર સુપ્રિમ કોર્ટ દ્વારા ચર્ચ ઓફ ક્રાઈસ્ટ ચેરિટેબલ ટ્રસ્ટ એન્ડ એજ્યુકેશનલ ચેરિટેબલ સોસાયટી વિ. પોન્નીઆમ્મન એજ્યુકેશનલ ટ્રસ્ટ, ૨૦૧૨ (૮) સુ.કો.કે ૭૦૬ નાં કેસમાં ઠરાવાયા મુજબ, દસ્તાવેજ એજન્ટને ૧) વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા; ૨) નોંધણી માટે રજૂ કરવા; અને ૩) નોંધણી સત્તાધિકારી સમક્ષ તે કરાયાની હકીકતની કબૂલાત કરવા માટે સ્પષ્ટપણે અધિકૃત કરતો હોવો જોઈએ.

મિલકત તબદીલીના કાયદાનો એ પાયાનો સિદ્ધાંત છે કે, 'કોઈપણ વ્યક્તિ તેની પોતાની પાસે હોય તેનાં કરતાં વધુ સારા ટાઈટલ નિહિત કરી શકે નહીં.' (Nema dat quod non habat ). અપીલકર્તાની બહેન પાસે બચાવકર્તાના વેચાણે આપનારાઓને મિલકતનું વેચાણ કરવાની સત્તા નહોતી. તેથી, બચાવકર્તાના વેચાણે આપનારાઓ મિલકત પરત્વે કોઈ કાયદેસરનું ટાઈટલ મેળવી શક્યા ન હોત. જો બચાવકર્તાના વેચાણે આપનારાઓ પોતે કોઈ ટાઈટલ ધરાવતી નહોતા, તો તેમની પાસે કદાચ કાનૂની કાર્યવાહી સિવાય બચાવકર્તાને તબદીલ કરવા માટે કશું જ નહોતું. આમ, કોઈપણ વ્યક્તિ પોતાની પાસે હોય તેના કરતા વધુ સારા ટાઈટલ તબદીલ કરી શકે નહીં યાને કોઈ મિલકત અંગે જે વ્યક્તિને કોઈ હક્ક, અધિકાર પ્રાપ્ત થયેલ ન હોવા છતાં તેવી વ્યક્તિ દ્વારા તબદીલી કરવામાં આવે તેવા કિરસ્સામાં ખરીદનાર વ્યક્તિને પણ કોઈ હક્ક, અધિકાર પ્રાપ્ત થતા નથી. (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટ્સ, વોલ્યુમ-૧, ઈસ્યુ-૪, એપ્રિલ-૨૦૨૩, પાનાં નં. ૩૨૧)

નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ એન્ડ નોટરી)🧑‍🎓🧑‍🎓