"સુપ્રીમ કોર્ટનો યુગપ્રવર્તક આદેશ: બિલ્ડરના ભૂતકાળના પાપોની સઝા ગ્રાહકો ન ભોગવે – નોઈડા ઓથોરિટીની તમામ વિલંબ પેનલ્ટી રદ્દ, અટકેલા ઘર મળવાનો માર્ગ સાફ"

બિલ્ડરના વિલંબ બદલ નોઈડા (NOIDA) ઓથોરિટી ગ્રાહકો કે નવા ડેવલપર પાસે પેનલ્ટી વસૂલી ન શકે - ભારતીય સર્વોચ્ચ અદાલત

​સુપ્રીમ કોર્ટનો ઐતિહાસિક ચુકાદો: 'લોટસ પેનાચે' અને 'લોટસ બુલવર્ડ'ના ઘર ખરીદદારોને કરોડો રૂપિયાના 'ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જિસ'માંથી સંપૂર્ણ મુક્તિ

​૩. એક સબ ટાઈટલ આપો

​કોર્પોરેટ ડેટર (ડિફોલ્ટર બિલ્ડર)ના ભૂતકાળના પાપોની સજા ઘર ખરીદદારો કે નવા રિઝોલ્યુશન એપ્લિકન્ટ (SRA)ને આપી શકાય નહીં

​૪. કેસનું સંક્ષિપ્ત મથાડું (Case Caption)

​ધ ઓથોરાઈઝ્ડ રિપ્રેઝન્ટેટિવ ફોર ગ્રેનાઈટ ગેટ પ્રોપર્ટીઝ પ્રાઈવેટ લિમિટેડ, મિ. રાકેશ વર્મા વિરુદ્ધ મેસર્સ ન્યૂ ઓખલા ઈન્ડસ્ટ્રીયલ ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (NOIDA) અને અન્ય (સાથે સિવિલ અપીલ નં. ૪૨૦૭/૨૦૨૬)

​૫. કોર્ટનું નામ

​ભારતની સર્વોચ્ચ અદાલત (In the Supreme Court of India - Civil Appellate Jurisdiction)

​૬. હુકમ નંબર / કેસ નંબર

• ​સિવિલ અપીલ નંબર ૩૧૩૨/૨૦૨૬ (Civil Appeal No. 3132 of 2026)

• ​સિવિલ અપીલ નંબર ૪૨૦૭/૨૦૨૬ (Civil Appeal No. 4207 of 2026)

• ​ન્યુટ્રલ સાઈટેશન: 2026 INSC 952

​૭. તારીખ.૦૩ સપ્ટેમ્બર, ૨૦૨૬ (03.09.2026)

​૮. કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

​ગ્રેનાઈટ ગેટ પ્રોપર્ટીઝ પ્રાઈવેટ લિમિટેડ નામના ડેવલપરે નોઈડા (NOIDA) ઓથોરિટી પાસેથી સેક્ટર ૧૦૦ માં 'લોટસ બુલવર્ડ' અને સેક્ટર ૧૧૦ માં 'લોટસ પેનાચે' નામના હાઈરાઈઝ એપાર્ટમેન્ટ પ્રોજેક્ટ બનાવવા માટે જમીન પટ્ટે (Lease) લીધી હતી. બિલ્ડરે નિયત સમયમાં કામ પૂરું ન કર્યું અને પ્રોજેક્ટ ખોરવાઈ જતાં તેને નાદાર (Corporate Debtor) જાહેર કરવામાં આવ્યો. ઘર ખરીદદારોએ ભેગા થઈ નાણાકીય લેણદારો (Class of Financial Creditors) તરીકે કમિટી (CoC) બનાવી. CIRP પ્રક્રિયા દરમિયાન ગ્રાહકોએ 'Pool and Build' મિકેનિઝમ હેઠળ પોતાના ખર્ચે પ્રોજેક્ટ ચાલુ રાખ્યો. તે પછી મેસર્સ SMV એજન્સીઝ પ્રાઈવેટ લિમિટેડ દ્વારા સક્ષમ રિઝોલ્યુશન પ્લાન (SRA) મંજૂર કરવામાં આવ્યો.

​૯. કેસની પૃષ્ઠભૂમિ અને વિવાદનો ઇતિહાસ

​નોઈડા ઓથોરિટીએ પટ્ટા કરારની શરતો મુજબ વિલંબ માટેનો 'ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જ' (દંડ) દાવા તરીકે રજૂ કર્યો અને લોટસ પેનાચેના ૩ ટાવર સીલ કરી દીધા. નોઈડાએ માંગ કરી કે આ વિલંબ ચાર્જને CIRP કોસ્ટ (CIRP Cost) તરીકે ગણીને ઘર ખરીદદારો/SRA પાસે વસૂલવામાં આવે. NCLAT એ ૩ વર્ષ સુધીના ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જને CIRP કોસ્ટ ગણવાનો આદેશ આપ્યો. આ હુકમ સામે ઘર ખરીદદારોના પ્રતિનિધિએ સુપ્રીમ કોર્ટમાં અપીલ કરી. બીજી તરફ નોઈડાએ ૧૦ વર્ષ સુધીનો ચાર્જ વસૂલવા માટે અલગ અપીલ કરી.

​૧૦. ઐતિહાસિક ચુકાદો

​જસ્ટિસ જે. બી. પારડીવાલા અને જસ્ટિસ કે. વિનોદ ચંદ્રનની ખંડપીઠે NCLATના આદેશને ફેરવી તોળીને ઐતિહાસિક ચુકાદો આપ્યો. સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે નોઈડા ઓથોરિટી એક જાહેર કલ્યાણકારી સ્થાનિક સંસ્થા છે. બિલ્ડરના વાંક અને વિલંબ બદલ ઘર ખરીદદારો કે નવા રિઝોલ્યુશન એપ્લિકન્ટ પાસે પેનલ્ટી કે ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જ વસૂલ કરી શકાય નહીં અને નોઈડાએ આ પેનલ્ટી માફ કરવી પડશે.

​૧૧. ચુકાદાનું મહત્વ અને અસર

• ​ઘર ખરીદદારોનું રક્ષણ: નાદાર થયેલી રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓના લાખો ઘર ખરીદદારો માટે આ આદેશ સંજીવની સમાન છે.

• ​ઓથોરિટી પર લગામ: નોઈડા કે અન્ય સરકારી ઓથોરિટીઓ હવે બિલ્ડરની બાકી પેનલ્ટી કે વિલંબ શુલ્ક અટકેલા પ્રોજેક્ટના નિર્દોષ ખરીદદારો પર લાદી શકશે નહીં.

• ​અટકેલા પ્રોજેક્ટ્સ ઝડપી બનશે: SRA અને ગ્રાહકો માટે અટકેલા પ્રોજેક્ટ પૂરા કરવાનો માર્ગ સુગમ બનશે.

​૧૨. ચુકાદાનો નિર્ણય

• ​સિવિલ અપીલ નં. ૩૧૩૨/૨૦૨૬ (ઘર ખરીદદારોની અપીલ): મંજૂર (Allowed) કરવામાં આવી.

• ​સિવિલ અપીલ નં. ૪૨૦૭/૨૦૨૬ (NOIDA ઓથોરિટીની અપીલ): ફગાવી (Dismissed) દેવામાં આવી.

​૧૩. જે તે કોર્ટનો ફોટોગ્રાફ આપવો

૧૪. કાનૂની મુદ્દાઓ (Legal Issues)

​૧. શું નોઈડા ઓથોરિટી દ્વારા દાવો કરાયેલ 'ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જિસ' ને IBC ની કલમ 5(13)(c) હેઠળ CIRP કોસ્ટ ગણી શકાય?

૨. શું મૂળ ડેવલપરના વિલંબ માટેનો દંડ (Penalty) નિર્દોષ ઘર ખરીદદારો અથવા નવા રિઝોલ્યુશન એપ્લિકન્ટ (SRA) પર લાદી શકાય?

૩. શું સ્થાનિક વિકાસ ઓથોરિટીનો ઉદ્દેશ્ય માત્ર વ્યાપારી નફો કે દંડ વસૂલવાનો હોઈ શકે કે પછી જાહેર કલ્યાણ અને હાઉસિંગ વિકાસનો?

​૧૫. મહત્વના અવલોકનો

• ​ગ્રાહકોની સ્થિતિ: ઘર ખરીદદારો પોતાની આખી જિંદગીની મહેનતની કમાણી ઘર માટે રોકે છે, પરંતુ બિલ્ડરના કારણે તેમના સપના રોળાઈ જાય છે. ૨૦૧૬માં મળનાર ઘર દસ વર્ષ પછી પણ મળ્યા નથી.

• ​ઓથોરિટીની જવાબદારી: નોઈડા એક સ્થાનિક સરકારી સત્તામંડળ છે, જેનો પ્રાથમિક હેતુ વિસ્તારનો વિકાસ અને નાગરિક કલ્યાણ છે, માત્ર નફો કે પેનલ્ટી વસૂલવાનો નથી.

• ​ભૂતકાળના પાપોની સઝા: બિલ્ડરે કરેલી ભૂલો અને વિલંબના "પાપો" માટે ગ્રાહકો કે SRA ને શિક્ષા કરી શકાય નહીં.

​૧૬. અંતિમ ચુકાદો

​સુપ્રીમ કોર્ટે આદેશ આપ્યો કે નોઈડા ઓથોરિટીએ વિલંબ પેનલ્ટી ચાર્જિસ માફ કરવા પડશે. NCLAT નો ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જને CIRP કોસ્ટ ગણવાનો આદેશ રદ્દ કરવામાં આવે છે. નોઈડાની ૧૦ વર્ષ સુધીના ચાર્જ વસૂલવાની વિનંતી ફગાવી દેવામાં આવી છે.

​૧૭. મુદ્દા વાઈઝ વિસ્તારથી પેરેગ્રાફ મુજબ વિગતો (ચુકાદાના પેરેગ્રાફ ૧ થી ૧૮ ની સમજૂતી)

• ​પેરેગ્રાફ ૧: કોર્ટે નોંધ્યું કે આ કેસ એવા ગ્રાહકોની કરુણ સ્થિતિ દર્શાવે છે જેઓ પોતાના જીવનની બચત ઘર માટે રોકે છે પરંતુ તેમને માત્ર કાગળ પરના સપના જ મળે છે.

• ​પેરેગ્રાફ ૨: ડેવલપરે નોઈડા ઓથોરિટી પાસેથી લીઝ પર જમીન લઈને 'લોટસ બુલવર્ડ' (સેક્ટર ૧૦૦) અને 'લોટસ પેનાચે' (સેક્ટર ૧૧૦) પ્રોજેક્ટ શરૂ કર્યા હતા.

• ​પેરેગ્રાફ ૩: ડેવલપર 'ગ્રેનાઈટ ગેટ પ્રોપર્ટીઝ' નાદાર બનતા કોર્પોરેટ ડેટર જાહેર થયો. ખરીદદારોએ CoC બનાવી અને SMV એજન્સીઝનો રિઝોલ્યુશન પ્લાન (SRA) સ્વીકાર્યો.

• ​પેરેગ્રાફ ૪ & ૫: NCLT માં વિવિધ અરજીઓ અને આદેશો પછી NCLAT માં અપીલો થઈ, જે સર્વોચ્ચ અદાલતમાં પહોંચી.

• ​પેરેગ્રાફ ૬: વિવાદનો મુખ્ય મુદ્દો લીઝ ડીડ હેઠળના ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જિસને CIRP કોસ્ટ ગણવો કે નહીં તે હતો. નોઈડા ૧૦ વર્ષ સુધીનો ચાર્જ માંગતી હતી.

• ​પેરેગ્રાફ ૭: ઘર ખરીદદારોના વકીલે દલીલ કરી કે ગ્રાહકોએ 'Pool and Build' મિકેનિઝમથી પોતાના પૈસે કામ ચાલુ રાખ્યું, છતાં નોઈડાએ ૩ ટાવર સીલ કરી દીધા હતા.

• ​પેરેગ્રાફ ૮: વિલંબ ચાર્જ એ પેનલ્ટી (દંડ) સ્વરૂપનો છે. બિલ્ડરના વાંક માટે ગ્રાહકોને જવાબદાર ન ઠેરવી શકાય.

• ​પેરેગ્રાફ ૯: નોઈડાના વકીલે દલીલ કરી કે ચાર્જ ચૂકવ્યા વિના કામ આગળ ન વધી શકે અને ૨૦૧૯ની નીતિ મુજબ ૧૦ વર્ષ સુધીનો ટકાવારી મુજબનો ચાર્જ વસૂલવો જોઈએ.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૦: SRA ના વકીલે ઘર ખરીદદારોની દલીલોને સમર્થન આપ્યું.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૧ & ૧૨: કોર્ટે લીઝ કરારની સમીક્ષા કરી અવલોકન કર્યું કે નોઈડાનો મુખ્ય હેતુ શહેરી વિકાસ, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને જાહેર કલ્યાણનો છે, માત્ર વેપારી નફાનો નથી.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૩: ૨૦૧૬માં પૂરા થવાના હતા તે ઘર ૨૦૨૬ સુધી મળ્યા નથી. આવા સમયે નોઈડા દંડ વસૂલવાનો આગ્રહ રાખે તો વિકાસનો હેતુ જ નિષ્ફળ જાય.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૪: દંડ/પેનલ્ટીનો હેતુ મૂળ બિલ્ડર સમયસર કામ કરે તે માટેનો હતો. હવે તે બિલ્ડર બહાર થઈ ગયો છે.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૫: વિશેષ સંજોગોમાં નોઈડાએ પેનલ્ટી ચાર્જ માફ જ કરવો જોઈએ. જૂના બિલ્ડરના પાપો માટે ગ્રાહકો કે SRA ને દંડિત ન કરાય.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૬: સુપ્રીમ કોર્ટે NCLAT ના આદેશમાં ફેરફાર કરી ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જને CIRP કોસ્ટ ગણવાનો નિર્દેશ રદ્દ કર્યો. નોઈડાની અપીલ રદ્દ કરી.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૭ & ૧૮: ઘર ખરીદદારોની અપીલ સ્વીકારાઈ, નોઈડાની અપીલ ફગાવી દેવાઈ અને તમામ અરજીઓનો નિકાલ કરાયો.

​૧૮. દરેક પેરેગ્રાફ આધારે ટૂંકમાં સાર

• ​પેરેગ્રાફ ૧ નો સાર: ઘર ખરીદદારોની પીડા અને બિલ્ડરોના અસત્ય વચનોનું રેખાંકન.

• ​પેરેગ્રાફ ૨ નો સાર: લોટસ બુલવર્ડ અને લોટસ પેનાચે પ્રોજેક્ટની માહિતી.

• ​પેરેગ્રાફ ૩ નો સાર: બિલ્ડરની નાદારી અને ગ્રાહકો દ્વારા રિઝોલ્યુશન પ્લાન સ્વીકૃતિ.

• ​પેરેગ્રાફ ૪ & ૫ નો સાર: NCLT અને NCLAT ના આદેશો સામે સુપ્રીમ કોર્ટમાં અપીલ.

• ​પેરેગ્રાફ ૬ નો સાર: વિલંબ ચાર્જિસને CIRP કોસ્ટ ગણવા અંગેનો મુખ્ય વિવાદ.

• ​પેરેગ્રાફ ૭ નો સાર: ગ્રાહકોનું 'Pool and Build' મિકેનિઝમ અને નોઈડા દ્વારા ટાવર સીલ કરવાની કાર્યવાહી.

• ​પેરેગ્રાફ ૮ નો સાર: ગ્રાહકોની દલીલ: વિલંબ ચાર્જ દંડ સમાન છે, ગ્રાહકો પર ન લાદી શકાય.

• ​પેરેગ્રાફ ૯ નો સાર: નોઈડાની દલીલ: નીતિ મુજબ ૧૦ વર્ષ સુધીનો ટાઈમ એક્સ્ટેન્શન ચાર્જ મળવો જોઈએ.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૦ નો સાર: SRA ની રજૂઆત.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૧ & ૧૨ નો સાર: સ્થાનિક ઓથોરિટી તરીકે નોઈડાની જાહેર કલ્યાણકારી ભૂમિકાનું વિશ્લેષણ.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૩ નો સાર: એક દાયકાથી પીડાતા ગ્રાહકો અને ઓથોરિટીની જવાબદારી.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૪ નો સાર: દંડનીય જોગવાઈઓ જૂના ડિફોલ્ટર બિલ્ડર માટે હતી, ગ્રાહકો માટે નહીં.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૫ નો સાર: જૂના ડેવલપરના વાંક બદલ ગ્રાહકોને શિક્ષા ન થઈ શકે, નોઈડાએ દંડ માફ કરવો પડશે.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૬ નો સાર: NCLAT નો ચુકાદો રદ્દ, નોઈડાનો દાવો ફગાવ્યો.

• ​પેરેગ્રાફ ૧૭ & ૧૮ નો સાર: ગ્રાહકોની અપીલ મંજૂર, કેસનો અંતિમ નિકાલ.

​૧૯. એક પેરેગ્રાફમાં સમજૂતી

​આ ચુકાદામાં સુપ્રીમ કોર્ટે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે એક અત્યંત મહત્વનો સિદ્ધાંતસ્થાપિત કર્યો છે કે જ્યારે કોઈ ડેવલપર/બિલ્ડર નાદાર થાય અને પ્રોજેક્ટ વિલંબિત થાય, ત્યારે સ્થાનિક વિકાસ ઓથોરિટી (જેમ કે NOIDA) પોતાના કરાર મુજબના વિલંબ ચાર્જ કે પેનલ્ટી દંડ તરીકે ઘર ખરીદદારો કે નવા ડેવલપર (SRA) પાસેથી વસૂલ કરી શકે નહીં. ઓથોરિટીનું પ્રાથમિક કર્તવ્ય નાગરિકોનું કલ્યાણ અને આવાસ નિર્માણ સરળ બનાવવાનું છે. બિલ્ડરના ભૂતકાળના દોષ માટે એક દાયકાથી પોતાના ઘરની રાહ જોઈ રહેલા નિર્દોષ ગ્રાહકો પર આર્થિક બોજ લાદવો ગેરકાયદેસર અને અન્યાયી છે, તેથી નોઈડાએ આવી તમામ વિલંબ પેનલ્ટી માફ કરવી પડશે.