નવા જમીન સંપાદન કાયદા મુજબ સરકારી રેડી રેકનર દર એ જમીનના મૂલ્યની લઘુત્તમ મર્યાદા છે, તેથી તેના આધારે અંતિમ વળતર આપવું વ્યાજબી છે. ?

મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન ઓફ ગ્રેટર મુંબઈ વિ. કેકોબાદ દોસાભોય ડુંગરીવાલા અને અન્ય: વચગાળાના આર્બિટ્રલ એવોર્ડ અને જમીન સંપાદન વળતર અંગેનો ચુકાદો

રેડી રેકનર દરના આધારે આર્બિટ્રેશન એક્ટની કલમ 31(6) હેઠળ આપવામાં આવેલા વચગાળાના એવોર્ડ સામે બોમ્બે હાઈકોર્ટનો મહત્વનો નિર્ણય

કેસનું સંક્ષિપ્ત મથાડું

કોર્ટનું નામ: હાઈકોર્ટ ઓફ જ્યુડિકાચર એટ બોમ્બે (High Court of Judicature at Bombay - Ordinary Original Civil Jurisdiction)  

હુકમ / કેસ નંબર: Commercial Arbitration Petition No. 543 of 2025 (With Interim Application (L) No. 23543 of 2023)  

તારીખ:

સંભળાયો (Reserved on): 15 જુલાઈ, 2026  

ચુકાદો જાહેર કર્યો (Pronounced on): 29 જુલાઈ, 2026  

ન્યાયાધીશ (Coram): જસ્ટિસ એન. જે. જમાદાર (N. J. Jamadar, J.)  

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ અને વિવાદનો ઇતિહાસ

મુંબઈના માજીવાડા (ઠાણે) ગામમાં આવેલી 11 ગુંઠા 2 આના (1113.2 ચો.મી.) જમીનમાંથી 14 આના જમીન તાંસા લેક પાઈપલાઈન પ્રોટેક્શન વોલ બનાવવા માટે બોમ્બે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન દ્વારા 16 નવેમ્બર, 1951ના રોજ સંપાદિત કરવામાં આવી હતી.  

લાંબી કાનૂની લડાઈ બાદ, વર્ષ 2014માં હાઈકોર્ટના આદેશથી આર્બિટ્રેટરની નિમણૂક કરવામાં આવી. 2018માં આર્બિટ્રેશન એક્ટની કલમ 11(6) હેઠળ 'નવા આર્બિટ્રેટર' નીમાયા, જેમણે LARR એક્ટ, 2013 (નવો જમીન સંપાદન કાયદો) હેઠળ જમીનનું બજાર મૂલ્ય નક્કી કરવાનું હતું.  

આર્બિટ્રેશન કાર્યવાહી દરમિયાન, મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશને પોતાના જવાબ (Statement of Defence) માં સ્વીકાર્યું કે વર્ષ 2014 મુજબ આ જમીન રેડી રેકનર (Stamp Act) મુજબ ઝોન 6/26 માં આવે છે અને તેનો દર ₹28,500 પ્રતિ ચો.મી. છે. આ સ્વીકૃતિ (Admission) ના આધારે આર્બિટ્રેટરે કલમ 31(6) હેઠળ ₹14,15,90,119 નું વચગાળાનું વળતર (Interim Compensation) ચૂકવવાનો વચગાળાનો ચુકાદો (Interim Award) આપ્યો. આ વચગાળાના એવોર્ડને રદ કરવા મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશને હાઈકોર્ટમાં કલમ 34 હેઠળ અરજી કરી હતી.  

કાનૂની મુદ્દાઓ (Legal Issues)

શું આર્બિટ્રેટર પોતાની મેળે (Suo Motu) અથવા અરજી વિના કલમ 31(6) હેઠળ વચગાળાઓ એવોર્ડ આપી શકે?  

શું જવાબ (Statement of Defence) માં રજૂ કરાયેલા દરોને કાયદાકીય સ્વીકૃતિ (Admission) ગણી શકાય?  

શું વચગાળાના વળતર પર સોલેશિયમ (Solatium) અને વ્યાજ આપી શકાય?  

મહત્વના અવલોકનો અને ઐતિહાસિક ચુકાદો

કલમ 31(6) નો વ્યાપ: હાઈકોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે આર્બિટ્રેશન એક્ટની કલમ 31(6) માં "at any time" (કોઈપણ સમયે) અને "on any matter" (કોઈપણ બાબત પર) શબ્દો વપરાયા છે. આથી આર્બિટ્રેટર કાર્યવાહી દરમિયાન ગમે ત્યારે કોઈપણ બાબત પર વચગાળાનો એવોર્ડ આપી શકે છે.  

રેડી રેકનર દર એ ન્યૂનતમ માપદંડ: LARR એક્ટ, 2013 ની કલમ 26 મુજબ, જમીન વળતર રેડી રેકનર દર, સરેરાશ વેચાણ કિંમત અથવા સંમતિ દર્શાવેલ રકમમાંથી જે સૌથી વધુ હોય તે મુજબ આપવું પડે. તેથી રેડી રેકનર દર (₹28,500/ચો.મી.) એ ન્યૂનતમ આધાર છે.  

લિખિત સ્વીકૃતિ: કોર્પોરેશને પોતે જ ₹28,500 નો દર અને તેની ગણતરી રજૂ કરી હતી, તેથી હવે તે તેનાથી મુક્ત થઈ શકે નહીં.  

ચુકાદાનું મહત્વ, અસર અને અંતિમ નિર્ણય

અંતિમ નિર્ણય: હાઈકોર્ટે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની અરજી ખર્ચ સાથે ફગાવી દીધી અને આર્બિટ્રેટરના વચગાળાના ચુકાદાને માન્ય રાખ્યો.  

સ્ટે અરજી ફગાવી: કોર્પોરેશને ચુકાદા પર 6 અઠવાડિયાનો સ્ટે માંગ્યો હતો, પરંતુ જમીન સંપાદનને 75 વર્ષ વીતી ગયા હોવાથી હાઈકોર્ટે સ્ટે આપવાનો સ્પષ્ટ ઈનકાર કર્યો.  

મહત્વ: આ ચુકાદો સ્પષ્ટ કરે છે કે જમીન સંપાદનના કિસ્સામાં સરકારી દરોની લિખિત કબૂલાત આધારે આર્બિટ્રેટર વચગાળાનું વળતર ચૂકવવાનો આદેશ આપી શકે છે જેથી જમીનમાલિકોને દાયકાઓ સુધી રાહ જોવી ન પડે.  

જે તે કોર્ટનો ફોટોગ્રાફ / ચિત્ર દર્શાવતી માહિતી

મુદ્દા વાઈઝ વિસ્તારથી પેરેગ્રાફ મુજબ વિગતો અને તેનો ટૂંકમાં સાર

૧. આર્બિટ્રેટરની વચગાળાનો એવોર્ડ આપવાની સત્તા

વિસ્તારથી વિગત: કોર્પોરેશને દલીલ કરી હતી કે કોઈ અલગ અરજી વિના કે મુદ્દો (Issue) નક્કી કર્યા વિના આર્બિટ્રેટર પોતાની મેળે વચગાળાનો એવોર્ડ આપી શકે નહીં. હાઈકોર્ટે આ દલીલ ફગાવતા જણાવ્યું કે કલમ 31(6) માં વપરાયેલ શબ્દો ખૂબ વ્યાપક છે. જો આર્બિટ્રેટર આખરી એવોર્ડમાં જે બાબત નક્કી કરવાના હોય, તેમાંથી કોઈ એક સ્પષ્ટ વિવાદિત કે બિન-વિવાદિત બાબત પર વચગાળાનો એવોર્ડ આપવા માંગતા હોય તો તે આપી શકે છે.  

ટૂંકમાં સાર: આર્બિટ્રેટર પાસે કાર્યવાહી દરમિયાન કોઈપણ સમયે અનિવાર્ય બાબતો પર વચગાળાનો હુકમ/એવોર્ડ કરવાની સંપૂર્ણ કાયદાકીય સત્તા છે.  

૨. કાનૂની સ્વીકૃતિ (Judicial Admission) અને રેડી રેકનર દર

વિસ્તારથી વિગત: કોર્પોરેશને પોતાના લિખિત જવાબમાં દાવો કર્યો હતો કે અરજદારે માગેલો ₹35,500 નો દર ખોટો છે અને સાચો દર ₹28,500 છે, તેમજ તેની ગણતરીની પત્રક (Exhibit R-1) પણ જોડી હતી. હાઈકોર્ટે સીપીસીના ઓર્ડર XII રૂલ 6 નો સંદર્ભ આપીને ઠેરવ્યું કે આ એક સ્પષ્ટ અને બિનશરતી ન્યાયિક સ્વીકૃતિ (Judicial Admission) છે, જેને પાછળથી નકારી શકાય નહીં.  

ટૂંકમાં સાર: કોર્ટ કે આર્બિટ્રેટરમાં દાખલ કરેલા લેખિત જવાબમાં કરેલી સ્પષ્ટ સ્વીકૃતિ એ આખરી પુરાવો બને છે અને તેના આધારે તુરંત વચગાળાનો હુકમ કરી શકાય છે.  

૩. LARR એક્ટ, 2013 ની કલમ 26 નું પાલન

વિસ્તારથી વિગત: LARR એક્ટ, 2013 હેઠળ જમીનનું વળતર નક્કી કરવા માટે રેડી રેકનર દર, સરેરાશ વેચાણ દર કે સંમતિ દર - આ ત્રણમાંથી જે સૌથી વધુ હોય તે જ ગણતરીમાં લેવાનું હોય છે. તેથી, ₹28,500 પ્રતિ ચો.મી.નો દર એ ન્યૂનતમ રકમ છે જેનાથી ઓછું વળતર કાયદા મુજબ આપી જ શકાય નહીં. આથી આ રકમ પર વચગાળાનું વળતર અને તેના પર સોલેશિયમ તથા વ્યાજ આપવું કાયદાકીય રીતે યોગ્ય છે.  

ટૂંકમાં સાર: નવા જમીન સંપાદન કાયદા મુજબ સરકારી રેડી રેકનર દર એ જમીનના મૂલ્યની લઘુત્તમ મર્યાદા છે, તેથી તેના આધારે અંતિમ વળતર આપવું વ્યાજબી છે.  

એક પેરેગ્રાફમાં સંપૂર્ણ સમજૂતી

આ કેસ બોમ્બે હાઇકોર્ટનો એક અત્યંત મહત્વપૂર્ણ નિર્ણય છે, જેમાં મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન ઓફ ગ્રેટર મુંબઈ (MCGM) દ્વારા 1951માં સંપાદિત કરાયેલી જમીનના 75 વર્ષ જૂના વળતર વિવાદમાં હાઇકોર્ટે જમીનમાલિકોના હકમાં ચુકાદો આપ્યો છે. આર્બિટ્રેટરે કોર્પોરેશનના જ લિખિત જવાબમાં દર્શાવેલા રેડી રેકનર દર (₹28,500/ચો.મી.) ને 'ન્યાયિક સ્વીકૃતિ' ગણીને કલમ 31(6) હેઠળ ₹14.15 કરોડનું વચગાળાનું વળતર ચૂકવવાનો એવોર્ડ આપ્યો હતો, જેને કોર્પોરેશને કલમ 34 હેઠળ પડકાર્યો હતો. હાઈકોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે આર્બિટ્રેશન એક્ટ હેઠળ આર્બિટ્રેટરને વચગાળાનો એવોર્ડ આપવાની વ્યાપક સત્તા છે અને LARR એક્ટ, 2013 મુજબ રેડી રેકનર દર એ વળતર માટેની ન્યૂનતમ મર્યાદા છે, તેથી આ હુકમમાં કોઈ ગેરકાયદેસરતા નથી. 75 વર્ષથી વળતરથી વંચિત જમીનમાલિકોની સ્થિતિ ધ્યાને રાખી હાઈકોર્ટે કોર્પોરેશનની અરજી ખર્ચ સાથે ફગાવી દીધી અને ચુકાદા પર સ્ટે આપવાનો પણ ઈનકાર કરી દીધો.