કોર્ટના હુકમનામાથી ખેતીની જમીન બિનખેડૂતને વેચાણ થઈ શકે

કોર્ટના હુકમનામાથી ખેતીની જમીન બિનખેડૂતને વેચાણ થઈ શકે ?

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ ખેતીની જમીન ધારણ કરતો હોય અને તેવી જમીન ગણોતધારા અન્વયે માન્ય નાણાકીય સંસ્થા પાસે ધિરાણ મેળવવા કાયદેસર રીતે ગીરો મૂકવામાં આવેલ હોય પરંતુ નાણાકીય ભીડને કારણે ખેડૂત તેવી લોનની રકમ ભરવા અસમર્થ હોય, અને તેવી લોનની બાકીની રકમની વસૂલાત માટે લોન આપનાર બેંક યા સંસ્થા નામદાર કોર્ટમાં પા નાંખે અને નામદાર કોર્ટ ખેડૂતે લીધેલ લોનની રકમની વસૂલાતના અનુસંધાને ગીરો મૂકેલ જમીન અંગે હુકમનામું કરી આપ્યું હોય અને તેવા હુકમનામાના અનુંસંધાને નાણાકીય સંસ્થા અને નામદાર કોર્ટનાં હુકમ મુજબ જો તેવી ખેતીની જમીનની હરાજી થાય અને હરાજીથી તેવી ખેતીની જમીન બિનખેડૂત વ્યક્તિ કાયદેસર રીતે સૌથી ઊંચી કિંમત બોલીને (ચૂકવીને) ખરીદ કરે તો તે સંજોગોમાં આવી ગીરો વાળી ખેતીની જમીન ખરીદવા માટે બિનખેડૂતને ગણોતધારાની કલમ-૬૩નો બાધ નડતો નથી વાને લાગુ પડતો નથી. એક વખત ગીરો કાયદેસર હોય, પછી તે બધા કાનૂની પરિણામ અનુસરશે. અને આવી તબદીલી નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે પણ માન્ય રાખેલ છે. આવી કાયદેસરના ગીરો વાળી ખેતીની જમીન ગણોતધારાની કલમ- ૪૩ ને આધીન નવી શરતની જમીન હોય તો પણ તેવી જમીનની તબદીલીને ગણોતધારાની કલમ-૬૩ નો બાધ નડતો નથી.

આવો સિમાચિહ્ન ચુકાદો નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટે ડાહ્યાભાઈ રોહિત વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ ગુજરાત, સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન નંબર ૧૦૭૧૫/૧૯૯૫ ના કેસમાં તા. ૨૨ માર્ચ, ૨૦૦૭નાં રોજ કરેલ છે. અને આ ચુકાદામાં નામદાર કોર્ટે ઉપરોકત દર્શાવ્યા મુજબનો સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં સમજૂતી આપ સૌ સમક્ષ રજૂ કરેલ છે.

આ કેસની હકીકત એવી છે કે, જયંતિલાલ ચુનીલાલ મોદી તથા ભગવાનદાસ ચુનીલાલ મોદી ભરૂચ જિલ્લામાં ગણોતધારાની કલમ- ૪૩ ને આધીન નવી શરતની ખેતીની જમીન પરાવતા હતા. અને તેઓએ બેંક ઓફ બરોડામાં આ જમીન તારણમાં મૂકી રૂા.૭,૦૦૦ જેટલી રકમની લોન લીધેલી. પરંતુ તેવી રકમની ભરપાઈ પક્ષકારો દ્વારા નહીં થતા બેંક ઓફ બરોડાએ ઉપરોક્ત બંને ઈસમો સામે આશરે સને-૧૯૭૫ માં લોનની રકમ વ્યાજ સહિત પરત મેળવવા માટે (રિકવરી) નો દાવો નામદાર કોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરેલો, જેમાં નામદાર કોર્ટે ઉપરોક્ત પક્ષકારોને તેવી રકમ વ્યાજ સહિત ચૂકવવા અંગેનો હુકમ કરેલો.

ત્યારબાદ બેંક ઓફ બરોડાએ નામદાર સિવિલ કોર્ટનાં હુકમનામાં મુજબ મિલકતમાંથી નાણાંની વસૂલાત માટે નામદાર કોર્ટ સમક્ષ દરખાસ્ત અરજી દાખલ કરેલી અને તેનાં અનુસંધાને લોન (ગીરો)વાળી જગ્યા હરાજીમાં વેચાણ માટે નામદાર કોર્ટે પરવાનગી આપતા હરાજીમાં ડાહ્યાભાઈ દયાળભાઈ રોહિતે આ જગ્યા માટે સૌથી ઊંચી બોલી (ઓફર) લગાડેલી. જેને સ્વીકારવામાં આવેલી. અને નામદાર કોર્ટે મજકુર ડાહ્યાભાઈની તરફેણમાં આ જમીનની તબદીલી કાયમ રાખેલી. તેમજ વેચાણ અંગેનું પ્રમાણપત્ર પણ નામદાર કોર્ટ દ્વારા ઈશ્યૂ કરવામાં આવેલું. જે અંગેની નોંધ પણ ગામ દતરે રેવન્યૂ રેકર્ડમાં પાડવામાં આવેલી. જયારે મજકૂર ડાહ્યાભાઈ દયાળભાઈ આ જમીન ખરીદ્યા અગાઉ ખેતીની જમીન ધરાવતા ન હતા યાને બિનખેડૂત હતા.

ત્યારબાદ આ જમીનનો અગાઉના મૂળ માલિકોના પુત્ર એવા જયંતિલાલ મોદીએ હરાજીનાં ૧૧ વર્ષ બાદ અને તે અંગેની એન્ટ્રી પાડયાનાં ૧૦ વર્ષ બાદ તેવી એન્ટ્રીઓ અને તબદીલીને નામદાર કલેક્ટર સાહેબ સમક્ષ પડકારેલી. જેમાં ભરૂચના કલેક્ટર સાહેબે જયંતિલાલની અરજી ગ્રાહ્ય રાખી ખરીદનાર ડાહ્યાભાઈ દયાળભાઈની રેવન્યૂ એન્ટ્રી નં. ૫૦૦૯ તથા ૫૦૧૩ નંબરની એન્ટ્રીઓ ડિલીટ કરવા અંગેનો હુકમ કરવામાં આવેલો. તે હુકમથી નારાજ થઈ ખરીદનાર ડાહ્યાભાઈએ મહે. અમદાવાદનાં અગ્રસચિવ વિવાદ) સાહેબ સમક્ષ રિવિઝન અરજી દાખલ કરેલી. પરંતુ ખરીદનાર ડાહ્યાભાઈની રિવિઝન અરજી પણ નામદાર અગ્રસચિવ (વિવાદ) દ્વારા રદ કરવા હુકમ કરેલો. અને તે હુકમથી નારાજ થઈ ખરીદનાર ડાહ્યાભાઈએ નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટમાં આ અપીલ દાખલ કરેલી. આ કેસનાં તમામ પક્ષકારોની દલીલો, રજૂઆતો સાંભળ્યા બાદ તથા રજૂ કરવામાં આવેલ પુરાવાઓ અને આ કેસ સાથે સંબંધિત કાયદાની જોગવાઈઓ ધ્યાને લીધા બાદ નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે નીચે મુજબના તારણો આપી હુકમ કરેલ.

ગીરો એ જમીનમાં લોન આપનારનું હિત ઊભું કરે છે. જો મુંબઈનો ગણોનવહીવટ અને ખેતીની જમીનનાં કાયદા (ગણોતધારા)ની કલમ-૬૩(૧)મએ) જો ગીરો આપનારનાં હકક-હિત ઊભો કરવામાં બાધરૂપ બને તો ગણોતધારાની કલમ-૪૩(૧એએ) નો સરકારનો હેતુ વ્યર્થ જાય. ગણોતધારાની કલમ-૪૩(૧એએ) તથા કલમ-૯૩-(૧)- (એ) એકબીજાના વિનાશક નથી. આ બંને કલમોને ધ્યાનમાં રાખી સાથે વાંચી શકાય છે. ગણોતધારાની કલમ-૬૩(૧)(એ) મુજબ કોઈ જમીન અથવા તેમાંના હિંતસંબંધનાં કોઈપણ વેચાણ દીવાની (સિવિલ) કોર્ટનાં હુકમનામાની બજવણીમાં અથવા જમીન મહેસૂલની બાકી વસૂલ કરી શકાય તેવી રકમો માટેના વેચાણ સહિત

બક્ષિસ, વિનિમય અથવા પટો કાયદેસર ગણાય નહીં. પરંતુ ગણોતધારાની કલમ-૪૩(૧ એએ) મુજબ, જ્યારે કોઈ ખેડૂત ગુજરાત રાજ્યમાં અમલમાં હોય તે જમીન સુધારણા માટે લોન આપવા બાબતનાં ૧૮૮૩ નાં અધિનિયમ, ખેડૂતોને લોન આપવા બાબતના ૧૮૮૪નાં અધિનિયમ, મુજબ અથવા કોઈ વ્યક્તિ ખેડૂત ન હોય તેવા લોકોને લોન આપવા બાબતનાં મુંબઈ, ૧૯૨૮ ના અધિનિયમ મુજબ, રાજ્ય સરકારે તેને ધીરેલી લોનનાં બદલામાં રાજ્ય સરકારની તરફેણમાં અથવા બેંકની તરફેણમાં અથવા સહકારી મંડળીની તરફેણમાં જમીનમાંનો તેનો હિત સંબંધ ગીરો મૂકે અથવા તે હિત સંબંધ ઉપર બોજો ઉત્પન્ન કરે તો તે કાયદેસર ગણાશે. 

યથાપ્રસંગ, રાજ્ય સરકાર, બેંક કે સહકારી મંડળી લઈ શકે તેવા બીજા કોઈ પણ ઈલાજને બાધ આવ્યા સિવાય જે શરતો ઉપર આવી લોન આપવામાં આવી હોય તે શરતો અનુસાર આવી લોન ભરવામાં તેવી વ્યક્તિ કસૂર કરે ત્યારે યથાપ્રસંગ, રાજ્ય સરકાર, બેંક અથવા સહકારી મંડળી જમીનમાંનો તેનો હિત સંબંધ ટાંચમાં મુકાવે અને વેચાવે અને આવી લોન ભરપાઈ કરવામાં ઊપજનો ઉપયોગ કરાવે તો

તે પણ કાયદેસર ગણાશે. આમ, ઉપરોકત ગણોતધારાની કલમ- ૪૩-૧એએ) મુજબની ગીરો મૂકેલી જમીનની હરાજી થાય ત્યારે કલમ-૪૩(૧) ની જોગવાઈઓ લાગુ પડતી ન હોઈ, કલેક્ટરની પૂર્વ પરવાનગી મેળવવાની રહેતી નથી કે પ્રીમિયમની રકમ પણ સરકારમાં જમા કરાવવાની રહેતી નથી. અને આવી ગીરો વાળી જમીનની હરાજી થતા હરાજીમાં વધુ બોલી બોલનાર તેવી જમીન ખરીદ કરી શકે છે.

સરકારે જમીનના માલિકોની નજીવી રકમની જરૂરિયાત માટે તેઓની જમીન વેચવી ન પડે, અને તેવી નાની રકમની જરૂરિયાત માટે ખેડૂત તેની જમીન ગીરો મૂકી લોન મેળવી શકે અથવા તેની જમીનમાં બેંકનું હિત રાખી રકમ મેળવી શકે અને સમય જતાં તેવી રકમની પરત ચુકવણી કર્યોથી ખેડૂત પોતાની જમીન બોજારહિત પરત મેળવી શકે તે માટે કાયદામાં ઉપર મુજબની છૂટછાટ આપવામાં આવેલી છે.

સિવિલ લૉ મુજબ બેંક નાણાંની રિકવરી માટે અથવા મિલકતનાં વેચાણની પરવાનગી માટે દાવો દાખલ કરી શકે છે. જો કોર્ટ દ્વારા જાહેર થયેલ આખરી હુકમનામા મુજબની રકમ પણ બેંકમાં ભરપાઈ ન કરવામાં આવે. તો કોર્ટ દ્વારા બેંક તેવી મિલકત વેચાણ કરવા હક્કદાર બને છે. એકવાર બેંક તેવી મિલકત કોર્ટ કાર્યવાહી દ્વારા વેચાણ કરી નાંખે, ત્યારબાદ કોઈપણ એમ કહી ન શકે કે આવા વેંચાદાથી ગણોતધારાની કલમ-૬૩-૧)-(એ) નો ભંગ થયો છે. ગણોત ધારાની કલમ-૪૩- (૧એએ) ખરેખર બેંકનાં હક્કોનું રક્ષણ પૂરું પાડે છે તેમજ ખરીદનારને મળેલા હક્કોને પણ બળ આપે છે.

ઉપરોક્ત મત જાહેર કરી નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટ નીચલી બંને કોર્ટોનાં હુકમો રદ કરેલ. અને ખરીદનારની એન્ટ્રી નં,૫૦૦૯ તથા ૫૦૧૩ એન્ટ્રીએ રિસ્ટોર કરવા હુકમ કરેલ,

ઉપરોક્ત ચુકાદાઓમાં વર્ણવેલ હકીકતો તથા ઉલ્લેખ કરેલ કાયદાકીય જોગવાઈઓ મુજબ જો કોર્ટના હુકમનામા અન્વયે ખેતીની જમીનનું જાહેર હરાજીથી વેચાણ કરવામાં આવે ત્યારે ગણોતધારાની કલમ-૬૩(૧)- (એ) મુજબ ખેતીની જમીન બિનખેડૂતને વેચાણ થઈ શકે નહીં તેવી જોગવાઈઓનો ભંગ થયેલ ગણાય નહીં.