વણવહેંચાયેલ મિલકતના સહમાલિક દ્વારા થતી તબદીલીના દસ્તાવેજની નોંધણી બાબત.

વણવહેંચાયેલ મિલકતના સહમાલિક દ્વારા થતી તબદીલીના દસ્તાવેજની નોંધણી બાબત.

ક્રમાંક:ઈજર/વહટ/ઈ.સ.ફા.નં./૦૮૩૬/૨૦૨૪

વંચાણે લીધું :- મહેસુલ વિભાગના તારીખ. 13/03/2025  File No: RD/OTH/e-file/15/2024/7862/H1 (Stamps) થી મળેલ કાયદાવિભાગ, ગુજરાત સરકારનું માર્ગદર્શન

વિષય :- વણવહેંચાયેલ મિલકતના સહમાલિક દ્વારા થતી તબદીલીના દસ્તાવેજની નોંધણી બાબત.

પરિપત્ર:

રાજ્યની સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરીઓમાં વણવહેંચાયેલ મિલકતની સહ માલિકો દ્વારા થતી તબદીલીના દસ્તાવેજની નોંધણી માટે રજુ થાય ત્યારે ઘણા કિસ્સામાં સહ કબજેદારોની સમંતિ સિવાય મિલકતની તબદીલીના દસ્તાવેજોની નોંધણી કરવામાં આવે છે. તેના કારણે રેવન્યુ રેકર્ડમાં તકરારી નોંધોની સંખ્યામાં વધારો થાય છે. તકરારો ઉભી થવાના તેમજ લેન્ડ ગ્રેબીંગના પ્રશ્નો પણ ઉપસ્થિત થાય છે અને દસ્તાવેજ નોંધણી કરનાર સબ રજીસ્ટ્રાર સામે મેળાપીપણાનો આક્ષેપ સહ ફરિયાદો પણ ઉપસ્થિત થાય છે.

વણવહેંચાયેલ મિલકતના સહમાલિક દ્વારા થતી તબદીલીના દસ્તાવેજની સબ-રજીસ્ટ્રાર દ્વારા થતી નોંધણી અંગે સમગ્ર ગુજરાત રાજ્યમાં એકસૂત્રતા જળવાઇ રહે તે હેતુથી અત્રેથી કાયદા વિભાગનુ માર્ગદર્શન માંગેલ હતુ. વંચાણવાળા પત્રથી કાયદા વિભાગનુ માર્ગદર્શન મળેલ છે. First Appeal No. 538 of 2015 (Rameshbhai Ramjibhai Sorathiya & 1 other(s) Versus Dilipbhai Kalyanji Patel & 4 other(s)): કેસમાં નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટના તા.૦૧/૦૪/૨૦૧૯ ના કોમન કેવ જજમેન્ટના નામ.ગુજરાત હાઈકોર્ટના ચુકાદામાં ધ્યાને લીધેલ માર્ગદર્શક અનુમાનો અને સુચનોને ધ્યાને લેતાં, સહમાલિકની કોઈ ચોક્કસ હિસ્સાની તબદીલી થતી નથી. પરંતુ, વણ-વહેંચાયેલ હિસ્સાની તબદીલી થાય છે. વણ વહેંચાયેલ હિસ્સાની તબદીલીથી દસ્તાવેજ કરી આપનારના સંયુક્ત મિલકતમાંથી તેમનો હિસ્સો અથવા તેમાનું હિત દસ્તાવેજ કરી લેનારને પ્રાપ્ત થાય છે, જેથી સહ હિરસેદારો વચ્ચે મિલકતની કાયદેસર વહેંચણી થયા પહેલા દસ્તાવેજ કરી લેનાર વ્યક્તિ કોઈ સ્વતંત્ર હિસ્સાનો કબજેદાર બનતો નથી. માત્ર સંયુક્ત મિલકતમાં સહ હિસ્સેદારી કરવાના હકો મળે છે. આમ, સુચિત સુચનાઓ નામ, ગુજરાત હાઈકોર્ટના ચુકાદા સાથે સુસંગત હોઈ તે મુજબ પરિપત્રિત કરવામાં કોઈ કાયદાકીય બાધ નડતો નથી.

ઉપર્યુકત સથળી વિગતો ધ્યાને લઈને નીચે મુજબની સુચનાઓ આપવામાં આવે છે.....

રહેણાંક (ઘર) સિવાયની સંયુક્ત સ્થાવર મિલકતમાંથી કોઈ સહ હિસ્સેદાર પોતાનો વણ વહેંચાયેલ હિસ્સાની તબદીલી કરે તેવા સંજોગોમાં નીચેની બાબતોનો દસ્તાવેજમાં ઉલ્લેખ હોવો જોઈએ અને તેની ચકાસણી સબ રજીસ્ટ્રારે ખાસ કરવાની રહેશે.

(૧) દસ્તાવેજમાં સ્થાવર મિલ્કતની ચતુર્દિશાની વિગતો સમગ્ર મિલકત (આખી મિલકત)ની દર્શાવેલી હોવી જોઈએ. કારણ કે, કોઈ ચોક્કસ હિસ્સાની (ભાગની) (specific portion of land/ any particular part of the joint property) તબદીલી થતી નથી. પરંતુ વણ વહેંચાયેલ હિસ્સાની (partion of share) તબદીલી કરે છે.

(૨) વણ વહેંચાયેલ હિસ્સાની તબદીલીથી દસ્તાવેજ કરી આપનારના સંયુક્ત મિલકતમાંથી તેમનો હિસ્સો અથવા તેમાંનુ હિત દસ્તાવેજ કરી લેનારને પ્રાપ્ત થાય છે. જેથી સહ હિસ્સેદારો વચ્ચે મિલકતની કાયદેસર વહેંચણી થયા પહેલા દસ્તાવેજ કરી લેનાર વ્યક્તિ કોઈ સ્વતંત્ર હિસ્સાનો કબજેદાર બનતો નથી. માત્ર સંયુક્ત મિલકતમાં સહ હિસ્સેદારી કરવાના હક્કો મળે છે. આ બાબતનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ દસ્તાવેજમાં થયેલ હોવો જોઈએ.

(૩) વણવહેંચાયેલ હિસ્સામાં સ્થાવર મિલકતની તબદીલીના દસ્તાવેજમાં દસ્તાવેજ કરી આપનારના હિસ્સા બાબતે પુરતી ચકાસણી કરવી. દસ્તાવેજ કરી આપનાર તેમના ખરેખર હિસ્સા કરતા વધારે હિસ્સાની તબદીલી થતી નથી, તે બાબતની પૂરતી ચકાસણી સબ રજીસ્ટ્રારે કરવાની રહેશે. માટે જો સંયુક્ત મિલકતમાંથી વણવહેંચાયેલ હિસ્સાની તબદીલી થતી હોય તેના રેવન્યુ રેકર્ડ (ગામ નમુના ૭ / ૧૨, ૮ અ. ગામ નમૂના નંબર-૬) તથા જો તે મિલકતનો દસ્તાવેજ નોંધણી થયેલ હોય તો દસ્તાવેજની નકલ કે અન્ય કોઈ માલિકી હક્કના પુરાવામાં દર્શાવ્યા મુજબ હિસ્સા બાબતે ખરાઈ કરવાની રહેશે. જેમાં ઉપરોક્ત પુરાવામાં જે હિસ્સો દર્શાવેલ હોય તે ગણવાનો રહેશે. પરંતુ જે કિસ્સામાં હિસ્સો દર્શાવેલ ના હોય તે કિસ્સામાં સરખા પ્રમાણમાં ભાગ કરી તેનો હિસ્સો નક્કી કરવાનો રહેશે.

ઉદાહરણ તરીકે, કોઇ મિલકતમાં ૪(ચાર) સહ હિસ્સેદાર છે તે પૈકી કોઈ ૧ (એક) વ્યક્તિ પોતાનો વણવહેંચાયેલ હિસ્સો તબદીલ કરે તો તેના ૨૫% મુજબ હિસ્સો ગણવાનો રહેશે.

જો પોતાના કાયદેસરના મળવાપાત્ર હિસ્સા કરતા વધારે હિસ્સાની તબદીલી થતી હોય તો દસ્તાવેજ નોંધણી માટે સ્વીકારી શકાશે નહી.

(૪) વણવહેંચાયેલ હિસ્સાના સ્થાવર મિલકતની તબદીલીના દસ્તાવેજમાં દસ્તાવેજ કરી આપનાર એટલે કે દસ્તાવેજમાં સહી કરનાર/મતામાં સહી કરનારની જ કબૂલાત લેવાની રહેશે. અન્ય સહ હિસ્સેદાર કે જેની દસ્તાવેજમાં /મતામાં સહી કરેલ ના હોય તેની કબુલાત સંમતિ લેવાની રહેશે નહિ.

સદર સુચનાઓનો ચુસ્તપણે અમલ કરવા આથી તમામને જણાવવામાં આવે છે તથા સદર સૂચનાઓના ઉલ્લંઘનના સંજોગોમાં સબ રજીસ્ટ્રાર વિરુધ્ધ શિક્ષાત્મક કાર્યવાહી હાથ ધરવામાં આવશે.