રહેણાંક લેઆઉટમાં વાણિજ્યિક બાંધકામ મંજૂરી અંગે કર્ણાટક હાઈકોર્ટનો મહત્વનો નિર્ણય

રહેણાંક લેઆઉટમાં વાણિજ્યિક બાંધકામ મંજૂરી અંગે કર્ણાટક હાઈકોર્ટનો મહત્વનો નિર્ણય

માસ્ટર પ્લાન અને ડેવલપમેન્ટ કંટ્રોલ રેગ્યુલેશન્સ (DCR) હેઠળ 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' વર્ગીકૃત પ્લોટ પર બાંધકામ મંજૂરી આપવા અંગેનો હુકમ  

સબ ટાઈટલ:

રહેણાંક લેઆઉટમાં ૨૪ મીટર કે તેથી વધુ પહોળા રોડ પર આવેલા પ્લોટ માટે જમીન વપરાશમાં ફેરફાર (Change of Land Use) વગર વાણિજ્યિક ઉપયોગની પરવાનગી  

કેસનું સંક્ષિપ્ત મથાડું:

અરજદારે સાર્વજનિક હરાજી દ્વારા ખરીદેલ પ્લોટ પર કોમર્શિયલ બાંધકામની મંજૂરી માટે અરજી કરી હતી, જેને મૈસૂર અર્બન ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (MUDA) દ્વારા સર્વોચ્ચ અદાલતના એક ચુકાદાનો સંદર્ભ આપીને ફગાવી દેવામાં આવી હતી. હાઇકોર્ટે ઠેરવ્યું કે DCR નિયમો હેઠળ આ જમીન 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' તરીકે માન્ય હોવાથી તેમાં વાણિજ્યિક બાંધકામની મંજૂરી આપવી એ જમીન વપરાશનો ગેરકાયદેસર ફેરફાર નથી.  

કોર્ટનું નામ:

કર્ણાટક હાઈકોર્ટ, બેંગલુરુ (HIGH COURT OF KARNATAKA AT BENGALURU)  

હુકમ / રિટટીશન નંબર:

રિટટીશન નંબર: WP No. 3603 of 2023 (LB-RES)  

તારીખ: ૨૬ ઓક્ટોબર, ૨૦૨૩  

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ:

અરજદાર (શ્રીમતી સુનંદા નરસેગૌડા) એ મૈસૂર અર્બન ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (MUDA - પ્રત્યર્થિ નં. ૨) દ્વારા ૧૯૯૧ના નિયમો હેઠળ યોજાયેલી જાહેર હરાજીમાં રૂ. ૨,૫૯,૮૨,૦૦૦/- ની સર્વોચ્ચ બોલી લગાવીને વિજયનગર ૪થો સ્ટેજ, મૈસૂર ખાતેનો પ્લોટ નંબર ૩૧૬૫ ખરીદ્યો હતો. ખરીદી બાદ વેચાણ દસ્તાવેજ નોંધાયો અને ખાતા ટ્રાન્સફર કરીને જરૂરી કરવેરા ચૂકવવામાં આવ્યા હતા.  

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ અને વિવાદનો ઇતિહાસ:

અરજદારે ડેવલપમેન્ટ કંટ્રોલ રેગ્યુલેશન્સ (DCR) ના નિયમ ૬.૬.૧(૨) હેઠળ આ જમીનને 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' ગણાવીને કોમર્શિયલ ઓફિસ સ્પેસ બાંધવા માટે પ્લાન મંજૂરીની અરજી કરી હતી. પરંતુ MUDA એ તારીખ ૦૯/૧૨/૨૦૨૨ ના એન્ડોર્સમેન્ટ દ્વારા અરજી ફગાવી દીધી. MUDA નો તર્ક એવો હતો કે સર્વોચ્ચ અદાલતે M/s. Vinayak House Building Cooperative Society Ltd. vs. The State of Karnataka કેસમાં આદેશ આપ્યો છે કે લેઆઉટ પ્લાનમાં નક્કી કરાયેલ જમીનનો વપરાશ બદલી શકાશે નહીં. તેથી, રહેણાંક વિસ્તારમાં કોમર્શિયલ બાંધકામ ન થઈ શકે.  

ઐતિહાસિક ચુકાદો (સંદર્ભ ચુકાદો):

સુપ્રીમ કોર્ટનો સંદર્ભ ચુકાદો: M/s. Vinayak House Building Cooperative Society Ltd. vs. The State of Karnataka (Civil Appeal No. 3600/2011).  

અવલોકન: સંસ્થા કે ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટીઓએ માન્ય લેઆઉટ પ્લાનથી વિપરીત જમીનના વપરાશમાં ફેરફાર (Change of Land Use) ની મંજૂરી આપવી નહીં.  

ચુકાદાનું મહત્વ અને અસર:

આ ચુકાદો સ્પષ્ટ કરે છે કે જો સ્થાનિક માસ્ટર પ્લાન અથવા સ્ટેચ્યુટરી ડેવલપમેન્ટ કંટ્રોલ રેગ્યુલેશન્સ (DCR) પોતે જ ચોક્કસ પહોળાઈ ધરાવતા રસ્તાઓ પર સ્થિત પ્લોટને 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' તરીકે માન્યતા આપતા હોય, તો ત્યાં વાણિજ્યિક હેતુ માટે પ્લાન મંજૂર કરવો એ સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદાનું ઉલ્લંઘન કે 'જમીન વપરાશનો ફેરફાર' (Change of Land Use) ગણાશે નહીં.  

ચુકાદાનો નિર્ણય:

હાઈકોર્ટે અરજદારની રિટ પિટિશન માન્ય રાખી:

૧. ૨જી પ્રત્યર્થિ (MUDA) દ્વારા જારી કરાયેલ તારીખ ૦૯/૧૨/૨૦૨૨ નું એન્ડોર્સમેન્ટ (રદ્દીકરણ પત્ર) રદ્દ (Quash) કરવામાં આવ્યું.

૨. MUDA ને નિર્દેશ આપવામાં આવ્યો કે તેઓ અરજદારની પ્લાન મંજૂરીની અરજી પર DCR ના નિયમ ૬.૬ અને C-3 વપરાશ શ્રેણી હેઠળ વિચારણા કરે અને જો અન્ય બાબતો (જેમ કે FAR, ગ્રાઉન્ડ કવરેજ, પાર્કિંગ વગેરે) નિયમાનુસાર હોય તો ૪૫ દિવસમાં પ્લાન મંજૂર કરે.  

જે તે કોર્ટનો ફોટોગ્રાફ આપવો:

કાનૂની મુદ્દાઓ:

૧. શું DCR હેઠળ 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' તરીકે વર્ગીકૃત થયેલી જમીનનો વાણિજ્યિક ઉપયોગ કરવો એ સુપ્રીમ કોર્ટના વિનાયક હાઉસ બિલ્ડિંગ કેસ મુજબ 'જમીન વપરાશમાં ગેરકાયદેસર ફેરફાર' ગણાય?

૨. શું KTCP એક્ટ, ૧૯૬૧ ની કલમ ૧૪ હેઠળ અલગ અરજી કર્યા વગર માસ્ટર પ્લાન-II ૨૦૩૧ ના આધારે સીધી પ્લાન મંજૂરી આપી શકાય?  

મહત્વના અવલોકનો:

જમીનનું સ્થાન અને રસ્તો: અરજદારનો પ્લોટ ૨૪ મીટર પહળા રસ્તાને અડીને આવેલો છે.  

DCR નિયમ ૬.૬.૧(૨): આઉટર રિંગ રોડ બહારના રહેણાંક વિસ્તારોમાં ૨૪ મીટર કે તેથી વધુ પહોળાઈ ધરાવતા રસ્તા પર આવેલા પ્લોટને સ્વચાલિત રીતે 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' શ્રેણીમાં સમાવવામાં આવ્યા છે.  

C-3 વાણિજ્યિક ઉપયોગ: DCR ની C-3 શ્રેણી હેઠળ 'કોમર્શિયલ અને કોર્પોરેટ ઓફિસ' ના બાંધકામની સ્પષ્ટ પરવાનગી છે.  

સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદાનું વિશ્લેષણ: સુપ્રીમ કોર્ટનો કલમ ૧૪ હેઠળના ગેરકાયદે ફેરફાર રોકવાનો આદેશ હતો. પરંતુ જ્યાં માસ્ટર પ્લાન અને DCR પોતે જ ચોક્કસ શરતો હેઠળ વાણિજ્યિક ઉપયોગની છૂટ આપે છે, ત્યાં કલમ ૧૪ મુજબ અલગ ફેરફાર અરજીની જરૂર નથી.  

અંતિમ ચુકાદો:

રિટ પીટીશન મંજૂર કરવામાં આવે છે. પ્રત્યર્થિ નંબર ૨ (MUDA) નો નકારાત્મક હુકમ રદ્દ કરવામાં આવે છે અને ૪૫ દિવસની અંદર નિયમાનુસાર બાંધકામ પ્લાન મંજૂર કરવાનો આદેશ આપવામાં આવે છે.  

મુદ્દા વાઈઝ વિસ્તારથી પેરેગ્રાફ મુજબ વિગતો અને ટૂંકમાં સાર:

૧. પક્ષકારો અને રાહતની માગણી (પેરેગ્રાફ ૧ થી ૩):

વિગત: અરજદારે ૨જી પ્રત્યર્થિ (MUDA) ના તારીખ ૦૯/૧૨/૨૦૨૨ ના એન્ડોર્સમેન્ટને રદ્દ કરવા અને પ્લોટ પર કોમર્શિયલ ઓફિસ બિલ્ડિંગ બાંધકામ માટેનો પ્લાન મંજૂર કરવાનો હુકમ (Mandamus) આપવા વિનંતી કરી. પ્લોટ નં. ૩૧૬૫ ને જાહેર હરાજીમાં રૂ. ૨,૫૯,૮૨,૦૦૦/- માં ખરીદવામાં આવ્યો હતો.  

ટૂંકમાં સાર: અરજદારે હરાજીમાં ખરીદેલા પ્લોટ પર કોમર્શિયલ બાંધકામ મંજૂર ન કરાતા હાઈકોર્ટના દ્વાર ખટખટાવ્યા.  

૨. MUDA નો ઇનકાર અને દલીલો (પેરેગ્રાફ ૪ થી ૮):

વિગત: અરજદારે ૨૪ મીટર પહોળા રોડ પર હોવાને કારણે DCR નિયમ ૬.૬.૧(૨) હેઠળ કોમર્શિયલ ઓફિસ માટે પ્લાન રજૂ કર્યો હતો. MUDA એ સુપ્રીમ કોર્ટના વિનાયક હાઉસ બિલ્ડિંગ કેસનો સંદર્ભ આપીને અરજી ફગાવી કે રહેણાંક લેઆઉટમાં કોમર્શિયલ બાંધકામની મંજૂરી આપી શકાય નહીં.  

ટૂંકમાં સાર: MUDA એ સુપ્રીમ કોર્ટના જમીન ફેરફાર અંગેના ચુકાદાનો હવાલો આપીને પ્લાન રદ્દ કર્યો હતો.  

૩. કાનૂની જોગવાઈઓ અને DCR નિયમોનું પૃથક્કરણ (પેરેગ્રાફ ૧૧ થી ૧૯):

વિગત: કોર્ટે નોંધ્યું કે કર્ણાટક અર્બન ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટીઝ રૂલ્સ, ૧૯૯૧ ની કલમ ૨(c) હેઠળ 'કોમર્શિયલ સાઇટ' નો અર્થ વ્યાપારિક અને વાણિજ્યિક હેતુઓ માટેની જગ્યા થાય છે. આ ઉપરાંત, KTCP એક્ટ હેઠળ માન્ય DCR નિયમ ૬.૬ હેઠળ ૨૪ મીટરથી પહોળા રસ્તા વાળા પ્લોટ 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' ગણાય છે, જ્યાં C-3 શ્રેણી હેઠળ કોર્પોરેટ/કોમર્શિયલ ઓફિસો બનાવવાની છૂટ છે.  

ટૂંકમાં સાર: નિયમો અને DCR મુજબ ૨૪ મીટર પહોળા રસ્તા પર આવેલા આ પ્લોટ પર C-3 હેઠળ વાણિજ્યિક ઉપયોગ કાયદેસર છે.  

૪. સુપ્રીમ કોર્ટના આદેશનું અર્થઘટન અને નિર્ણય (પેરેગ્રાફ ૨૦ થી ૨૪):

વિગત: કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે માસ્ટર પ્લાન-II ૨૦૩૧ અને DCR હેઠળ જે ઉપયોગ પહેલેથી જ મંજૂર થયેલ છે તેને 'Change of Land Use' (જમીન વપરાશનો ફેરફાર) કહી શકાય નહીં. સુપ્રીમ કોર્ટનો ચુકાદો તેવા કિસ્સામાં લાગુ પડે છે જ્યાં કલમ ૧૪ હેઠળ ગેરકાયદે ફેરફાર કરાતો હોય. આથી MUDA નો નિર્ણય રદ્દ કરી ૪૫ દિવસમાં પ્લાન મંજૂર કરવાનો આદેશ અપાયો.  

ટૂંકમાં સાર: માસ્ટર પ્લાન હેઠળ માન્ય વાણિજ્યિક ઉપયોગ એ સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદાનો ભંગ નથી, તેથી પ્લાન મંજૂર કરવાનો આદેશ આપવામાં આવ્યો.  

એક પેરેગ્રાફમાં સમજૂતી:

આ કેસમાં અરજદારે મૈસૂર અર્બન ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (MUDA) ની જાહેર હરાજીમાંથી પ્લોટ ખરીદી તેના પર ૨૪ મીટર પહોળા રસ્તાની સ્થિતિ ધ્યાને લઈ DCR નિયમો હેઠળ કોમર્શિયલ ઓફિસ બાંધવા પ્લાન રજૂ કર્યો હતો, જેને MUDA એ સુપ્રીમ કોર્ટના જમીન ફેરફાર રોકતા ચુકાદાનો ખોટો સંદર્ભ આપીને રદ્દ કર્યો હતો. કર્ણાટક હાઈકોર્ટે ચુકાદો આપ્યો કે માસ્ટર પ્લાન અને DCR નિયમ ૬.૬.૧(૨) હેઠળ ૨૪ મીટર પહોળા રસ્તા પર આવેલી મિલકત સ્વચાલિત રીતે 'કોમર્શિયલ એક્સિસ' માં આવે છે અને C-3 શ્રેણી હેઠળ કોમર્શિયલ ઓફિસનું બાંધકામ કાયદેસર છે, જે સુપ્રીમ કોર્ટના આદેશનું અનાદર નથી. આથી ઓથોરિટીનો રદ્દીકરણ હુકમ રદ્દ કરીને નિયમાનુસાર ૪૫ દિવસમાં પ્લાન મંજૂર કરવાનો આદેશ આપવામાં આવ્યો.