ભાડૂઆત દ્વારા મકાન માલિકના હક્ક (Title) ને પડકારવાની કાનૂની મનાઈ: ભારતીય પુરાવા કાયદાની કલમ ૧૧૬ નો સિદ્ધાંત

મકાન માલિક-ભાડૂઆત સંબંધો અને મકાન સબ-લેટિંગ (અન્યને ભાડે આપવા) સામે કાયમી મનાઈહુકમનો કેસ  

બોમ્બે રેન્ટ એક્ટ હેઠળ ભાડૂઆત દ્વારા મિલકત થર્ડ પાર્ટીને ટ્રાન્સફર કરવા પર મનાઈહુકમ અને માલિકી હક વિવાદ  

કેસનું સંક્ષિપ્ત મથાડું

મકાનમાલિક દ્વારા ભાડૂઆતને દાવો કરેલી મિલકત અન્ય કોઈ ત્રીજી વ્યક્તિને ટ્રાન્સફર કે સબ-લેટ કરવા સામે કાયમી મનાઈહુકમ મેળવવા માટેનો દાવો, જેને હાઈકોર્ટે યોગ્ય ઠેરવી રિવિઝન અરજી ફગાવી દીધી.  

કોર્ટનું નામ

ગુજરાત હાઇકોર્ટ, અમદાવાદ (IN THE HIGH COURT OF GUJARAT AT AHMEDABAD)  

હુકમ નંબર / કેસ નંબર

R/CIVIL REVISION APPLICATION NO. 236 of 2009  

તારીખ

અનામત રાખ્યાની તારીખ (Reserved On): 15/07/2026  

ચુકાદાની તારીખ (Pronounced On): 31/07/2026  

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

પ્રતિવાદીઓ (ભાડૂઆત) નારાયણપુરા, અમદાવાદ ખાતે આવેલ ફ્લેટ નં. 54/647 માં રૂ. 1,500 ના માસિક ભાડાથી રહેતા હતા. તારીખ 07.09.2001 ના રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ મુજબ તેઓ મિલકત અન્ય કોઈને ભાડે આપી શકે નહીં. જોકે ભાડૂઆતે મિલકત ત્રીજી પક્ષકારને ટ્રાન્સફર કરવાનો પ્રયાસ કરતાં મૂળ વાદી (મકાનમાલિક) એ સ્મોલ કોઝ કોર્ટમાં કાયમી મનાઈહુકમ માટે H.R.P. Suit No. 1550/2001 દાખલ કર્યો હતો.  

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ અને વિવાદનો ઇતિહાસ

પ્રતિવાદીઓએ દાવો કર્યો હતો કે તેઓ જ મિલકતના સાચા માલિક છે અને તેમણે વાદી પાસેથી રૂ. 75,000 હાથઉછીના લીધા હોવાથી સુરક્ષા તરીકે સહીઓ લેવાઈ હતી. સ્મોલ કોઝ કોર્ટે વાદીના પક્ષમાં કાયમી મનાઈહુકમ આપ્યો. આ હુકમ સામે પ્રતિવાદીઓએ અપીલ (Civil Appeal No. 144 of 2007) કરી, પણ અપીલ કોર્ટે પણ નીચલી કોર્ટનો ચુકાદો યથાવત રાખ્યો. ત્યારબાદ આ સિવિલ રિવિઝન અરજી હાઇકોર્ટમાં કરવામાં આવી હતી.  

ઐતિહાસિક ચુકાદો

માણનીય જસ્ટિસ મૌલિક જે. શે Lat દ્વારા નીચલી બંને કોર્ટોના ચુકાદાને યોગ્ય ઠેરવીને કન્કરન્ટ ફાઇન્ડિંગ્સ (સમવર્તી તારણો) ને બહાલ રાખવામાં આવ્યા અને રિવિઝન અરજી સંપૂર્ણપણે રદ કરવામાં આવી.  

ચુકાદાનું મહત્વ અને અસર

આ ચુકાદો સ્પષ્ટ કરે છે કે રેન્ટ કોર્ટ (Small Causes Court) નો મુખ્ય અધિકારક્ષેત્ર મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચેના વિવાદો ઉકેલવાનો છે, મિલકતની માલિકી (Title) નક્કી કરવાનો નથી. એકવાર ભાડૂઆતે ભાડા કરાર સ્વીકારી લીધો હોય, પછી તે ભારતીય પુરાવા કાયદાની કલમ 116 મુજબ મકાનમાલિકની માલિકી પર સવાલ ઉઠાવી શકતો નથી.  

ચુકાદાનો નિર્ણય

અરજદારો (પ્રતિવાદીઓ) ની સિવિલ રિવિઝન અરજી રદ કરવામાં આવે છે અને નીચલી કોર્ટો દ્વારા આપવામાં આવેલો કાયમી મનાઈહુકમનો હુકમ બહાલ રાખવામાં આવે છે. Interim Relief રદ કરવામાં આવે છે.  

જે તે કોર્ટનો ફોટોગ્રાફ આપવો

(નોંધ: AI ટેક્સ્ટ મોડેલ તરીકે અહીં વાસ્તવિક ફોટોગ્રાફ દર્શાવવો શક્ય નથી, પરંતુ ગુજરાત હાઇકોર્ટનો ફોટો અહીં સંદર્ભ તરીકે ગણી શકાય.)

કાનૂની મુદ્દાઓ

શું રેન્ટ કોર્ટે મિલકતની માલિકી (Title Dispute) નક્કી કરવાની જરૂર છે?  

શું ભાડૂઆત પોતાના મકાનમાલિકની માલિકી સામે વાંધો ઉઠાવી શકે? (Principle of Estoppel - Section 116 Evidence Act)  

શું રિવિઝનલ જ્યુરિસ્ડિક્શન (Section 29(2) Rent Act) હેઠળ હાઇકોર્ટે નીચલી કોર્ટના તથ્યોમાં દખલગીરી કરવી જોઈએ?  

મહત્વના અવલોકનો

રેન્ટ કોર્ટનું સીમિત ક્ષેત્ર: બોમ્બે રેન્ટ એક્ટની કલમ 28 અને 29A મુજબ રેન્ટ કોર્ટે માત્ર ભાડૂઆત અને માલિક વચ્ચેના વિવાદ જ જોવાના હોય છે, ટાઇટલ નક્કી કરવાનું નથી.  

પુરાવાઓનું મૂલ્યાંકન: પ્રતિવાદીઓ પોતે માલિક હોવાના કોઈ નોંધાયેલા દસ્તાવેજો રજૂ કરી શક્યા નથી.  

કરારની સ્વીકૃતિ: ભાડૂઆતે ભાડા કરાર (Exhibit-38) માં સહી કર્યાની અને શરતો સ્વીકાર્યાની કબૂલાત આપી છે.  

અંતિમ ચુકાદો

ગુજરાત હાઇકોર્ટે સ્મોલ કોઝ કોર્ટ અને અપીલ બેંચના ચુકાદાને માન્ય રાખીને અરજદારોને મિલકત અન્ય કોઈને ટ્રાન્સફર કરવા પર કાયમી ધોરણે રોક લગાવી છે.  

મુદ્દા વાઈઝ વિસ્તારથી પેરેગ્રાફ મુજબ વિગતો

કેસની શરૂઆત અને દાવો: વાદીએ એસ.ઓ.એલ.એ. રોડ, નારાયણપુરા ખાતેના ફ્લેટ માટે ભાડા કરારના ભંગ બદલ દાવો કર્યો હતો કે પ્રતિવાદીઓ મિલકત અન્ય ત્રીજી વ્યક્તિને સોંપવાનો પ્રયાસ કરી રહ્યા છે.  

પ્રતિવાદીઓનો બચાવ: પ્રતિવાદીઓએ દાવો કર્યો હતો કે તેઓ માલિક છે અને તેમણે રૂ. 75,000 ની લોન પેટે બળજબરીથી સહી કરી આપી હતી, પરંતુ તેમણે કોઈ પોલીસ ફરિયાદ કે મજબૂત પુરાવા આપ્યા નહોતા.  

હાઇકોર્ટનું વિશ્લેષણ: હાઇકોર્ટે નોંધ્યું કે પ્રતિવાદીઓ ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ કે મૂળ અલોટી પાસેથી મિલકત ખરીદ્યાનો કોઈ રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ રજૂ કરી શક્યા નથી.  

કાયદાકીય જોગવાઈ: કલમ 5(3) અને 5(11) હેઠળ ભાડા કરારના આધારે મકાનમાલિક-ભાડૂઆત સંબંધ સાબિત થાય છે અને કલમ 116 (પુરાવાના કાયદા) મુજબ ભાડૂઆત માલિકી હક સામે વાંધો લઈ શકતો નથી.  

દરેક પેરેગ્રાફ આધારે ટૂંકમાં સાર

સાર ૧: મકાનમાલિકે ભાડૂઆત સામે અનધિકૃત સબ-લેટિંગ અટકાવવા દાવો કર્યો.  

સાર ૨: ભાડૂઆતે પોતાની માલિકીનો દાવો કર્યો પણ તે સાબિત કરી શક્યા નહીં.  

સાર ૩: નીચલી કોર્ટોએ મકાનમાલિકના પક્ષમાં નિર્ણય આપ્યો.  

સાર ૪: હાઇકોર્ટે કાયદાકીય મર્યાદાઓ ધ્યાને લઈ નીચલી કોર્ટના નિર્ણયને યોગ્ય ગણાવ્યો.  

એક પેરેગ્રાફ માં સમજૂતી

આ કેસમાં ગુજરાત હાઇકોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું છે કે બોમ્બે રેન્ટ એક્ટ હેઠળ ચાલતા કેસોમાં રેન્ટ કોર્ટનું કામ મિલકતની માલિકી કોની છે તે નક્કી કરવાનું નથી પરંતુ મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચેના સંબંધો અને ભાડા કરારના પાલનનું છે. પ્રતિવાદીઓએ ભાડા કરાર સ્વીકાર્યો હોવાથી અને પોતાની માલિકીનો કોઈ કાયદેસરનો પુરાવો રજૂ ન કરી શક્યા હોવાથી, વાદીની મિલકતમાં અન્ય કોઈને પ્રવેશ ન આપવા કે ટ્રાન્સફર ન કરવા અંગેનો કાયમી મનાઈહુકમનો આદેશ યોગ્ય અને વ્યાજબી છે.