પ્રમોલગેશન બાકી હોવાનો લાભ ઉઠાવી વેચેલી જમીન પર ખોટી રીતે વારસદારોના નામ દાખલ કરવા સામેનો કાનૂની આદેશ.

વેચાણ દસ્તાવેજ છુપાવી કરાયેલ હયાતીમાં હક દાખલ નોંધ (નં. ૧૦૦૯૨) વિરૂદ્ધ પ્રાંત અધિકારીનો ના-મંજૂરી હુકમ

નોંધણીકૃત વેચાણ દસ્તાવેજ બાદ હયાતીમાં હક દાખલ કરવાની નોંધ (વારસાઈ નામ) નામંજૂર કરવા બાબતનો કેસ.

પ્રમોલગેશન બાકી હોવાનો લાભ ઉઠાવી વેચેલી જમીન પર ખોટી રીતે વારસદારોના નામ દાખલ કરવા સામેનો કાનૂની આદેશ.

કેસનું સંક્ષિપ્ત મથાડું

જમીન માલિકે રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજથી જમીન વેચી દીધા બાદ, રેવન્યુ રેકોર્ડમાં વેચાણની નોંધ ન પડી હોવાનો બદઈરાદાપૂર્વક લાભ લઈ, બેંક ધિરાણ મેળવ્યું અને ત્યારબાદ પોતાની હયાતીમાં વારસદારોના નામ દાખલ કરવાની નોંધ નં. ૧૦૦૯૨ પડાવી. ખરીદદારે વાંધો લેતા કોર્ટે આ નોંધ નામંજૂર કરી છે.

જે તે કોર્ટનો ફોટોગ્રાફ આપવો

નોંધ: આપેલા દસ્તાવેજમાં કોઈ ભૌતિક કોર્ટ બિલ્ડિંગ કે ન્યાયાધીશનો ફોટોગ્રાફ ઉપલબ્ધ નથી, પરંતુ સત્તાવાર કોર્ટ આદેશની પુષ્ટિ કરતો 'પ્રાંત અધિકારી, ખેરાલુ, જિ. મહેસાણા' નો સત્તાવાર સિક્કો ઉપલબ્ધ છે જે નીચે મુજબ છે:

કોર્ટનું નામ :- ડૉ. એ.પી. ચૌધરી, પ્રાંત અધિકારી, ખેરાલુની કોર્ટ (જિલ્લો: મહેસાણા, ગુજરાત).

હુકમ નંબર / કેસ નંબર નં. તકરારી / કેસ નંબર / ૨૯ / ૨૦૨૬

તારીખ :- ૧૯ જૂન, ૨૦૨૬ (હુકમની તારીખ)

(કેસ ચુકાદા માટે ૧૮/૦૬/૨૦૨૬ ના રોજ લીધેલ હતો).

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ (Background of the Case)

મિલકતની વિગત: મોજે સતલાસણા, તાલુકો સતલાસણા, નવો સર્વે નં. ૫૯ (જૂનો સર્વે નં. ૧૨૦ પૈકી ૨૭૭), જૂની શરતની ખેતીલાયક પીયત જમીન, ક્ષેત્રફળ: હે.આરે.ચો.મી. ૧-૬૧-૨૮.

મુખ્ય વિવાદ: વાંધેદાર પટેલ સુરેશભાઈ કાન્તિલાલ અને પટેલ જીગર ડાહ્યાલાલ દ્વારા આ જમીન રબારી ભગવાનભાઈ લીલાભાઈ (સામાવાળા નં. ૧) પાસેથી તારીખ ૧૩/૦૫/૨૦૨૨ ના રોજ રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ નંબર ૨૧/૨૦૨૩ થી ₹૧૪,૦૦,૦૦૦/- માં વેચાણ રાખવામાં આવી હતી.

પ્રમોલગેશન બાકી હોવાના કારણે રેવન્યુ રેકોર્ડમાં વેચાણની એન્ટ્રી પડી શકી ન હતી. આ સ્થિતિનો લાભ ઉઠાવી સામાવાળા નં. ૧ એ બદઈરાદાથી પહેલા સ્ટેટ બેંક ઓફ ઈન્ડિયા (ધરોઈ શાખા) માંથી ₹૧૧,૦૯,૦૦૦/- નું ધિરાણ મેળવ્યું અને ત્યારબાદ તારીખ ૧૮/૦૩/૨૦૨૬ ના રોજ હયાતીમાં હક દાખલ કરવાની નોંધ નં. ૧૦૦૯૨ પડાવી, જેમાં તેમના ૬ વારસદારો દર્શાવ્યા. ખરીદદારે મામલતદાર સમક્ષ વાંધો ઉઠાવતા આ કેસ પ્રાંત અધિકારીની કોર્ટમાં તકરારી તરીકે ચાલવા પર આવ્યો હતો.

કાનૂની મુદ્દાઓ (Legal Issues)

૧. શું રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજથી મિલકત ટ્રાન્સફર કર્યા પછી મૂળ માલિકને તે જમીન પર હયાતીમાં હક દાખલ કરવાનો કાયદેસરનો અધિકાર રહે છે?

૨. ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ (Transfer of Property Act) મુજબ વેચાણ આપનારના હક્કો સીમિત થાય છે કે નહીં?

૩. શું મહેસૂલી રેકોર્ડમાં પ્રમોલગેશન વિલંબના કારણે ખરીદદારના હક્કોને નુકસાન પહોંચાડી શકાય?

મહત્વના અવલોકનો (Key Observations)

કોર્ટે નોંધ્યું કે સામાવાળા (હાલના કબજેદાર) એ સબ-રજિસ્ટ્રાર રૂબરૂ રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજથી જમીન વાંધેદારને વેચી દીધેલ છે.

ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની જોગવાઈઓ મુજબ, એકવાર મિલ્કત તબદિલ (Transfer) થઈ ગયા પછી વેચાણ આપનાર વ્યક્તિના હક્કો તે જમીન પર રહેતા નથી.

જો હાલની હયાતીમાં હક દાખલ કરવાની નોંધ (નં. ૧૦૦૯૨) મંજૂર કરવામાં આવે, તો ભવિષ્યમાં આ જમીન બાબતે ગંભીર કાનૂની ગૂંચવણો અને લીટીગેશન (દવાઓ/વિવાદો) ઊભા થવાની પૂરેપૂરી સંભાવના છે. આથી આવી નોંધ બહાલ રાખવી યોગ્ય નથી.

અંતિમ ચુકાદો (Final Judgment)

પ્રાંત અધિકારી, ખેરાલુ દ્વારા વાંધેદારની વાંધા અરજી ગ્રાહ્ય (મંજૂર) રાખવામાં આવી છે. મોજે સતલાસણાની સવાલવાળી જમીનમાં દાખલ થયેલ હયાતીમાં હક દાખલ કરવાની નોંધ નં. ૧૦૦૯૨ ને આથી "નામંજૂર" કરવાનો હુકમ કરવામાં આવે છે. આ હુકમથી નારાજ પક્ષકાર દિન-૬૦ માં કલેક્ટર, મહેસાણાની કોર્ટમાં નિયમ-૧૦૮(૫) હેઠળ અપીલ કરી શકે છે.

મુદ્દા વાઈઝ વિસ્તારથી પેરેગ્રાફ મુજબ વિગતો અને સાર

૧. જમીન ખરીદી અને પ્રમોલગેશનની સમસ્યા

વાંધેદાર પટેલ સુરેશભાઈ અને પટેલ જીગરભાઈએ વર્ષ ૨૦૨૨ માં સામાવાળા રબારી ભગવાનભાઈ પાસેથી ₹૧૪ લાખમાં કાયદેસર દસ્તાવેજથી જમીન ખરીદી હતી. પરંતુ આ વિસ્તારમાં જૂના સર્વે નંબરોનું પ્રમોલગેશન (નવી માપણી/નવા રેકોર્ડની આખરીકરણ પ્રક્રિયા) બાકી હોવાના કારણે સરકારી તંત્ર દ્વારા નવી વેચાણની એન્ટ્રીઓ પાડવાનું બંધ હતું. આ વહીવટી વિલંબ ખરીદદારો માટે કાનૂની અડચણ બન્યો.

ટૂંકમાં સાર: ખરીદદારે કાયદેસર નાણાં ચૂકવી રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ કરાવ્યો હતો, પરંતુ સરકારી પ્રમોલગેશન બાકી હોવાથી રેવન્યુ રેકોર્ડમાં ખરીદદારનું નામ ચડી શક્યું નહોતું.

૨. સામાવાળાનો બદઈરાદો અને ખોટી નોંધણીનો પ્રયાસ

સરકારી રેકોર્ડમાં હજુ પણ પોતાનું નામ ચાલુ હોવાનો ગેરલાભ ઉઠાવીને મૂળ માલિક રબારી ભગવાનભાઈએ ખરીદદારની જાણ બહાર જમીન પર SBI માંથી ₹૧૧.૦૯ લાખની લોન મેળવી લીધી. એટલું જ નહીં, માર્ચ ૨૦૨૬ માં તેઓએ પોતાની હયાતીમાં જ ૬ વારસદારોના નામ સરકારી ચોપડે ચડાવવા માટે નોંધ નં. ૧૦૦૯૨ દાખલ કરાવી દીધી, જે ખરીદદારો સાથે છેતરપિંડી સમાન કૃત્ય હતું.

ટૂંકમાં સાર: વેચાણકર્તાએ ખરીદદારની ગેરહાજરી અને વહીવટી ખામીનો લાભ લઈ જમીન પર લોન લીધી અને કાનૂની હક્કો છુપાવી વારસદારોના નામ દાખલ કરવાનો પ્રયત્ન કર્યો.

૩. કોર્ટનું કાનૂની વિશ્લેષણ અને હુકમ

ખેરાલુ પ્રાંત અધિકારીની કોર્ટે તમામ પુરાવાઓ તપાસીને સ્પષ્ટ કર્યું કે રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ થયા પછી 'ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ' લાગુ પડે છે, જેથી વેચનારનો માલિકી હક સમાપ્ત થઈ જાય છે. જો વારસદારોના નામ મંજૂર થાય તો ખરીદદારના હક્કો ડૂબે અને ભવિષ્યમાં મોટો વિવાદ થાય. તેથી ન્યાયના હિતમાં કોર્ટે વારસદારોની એ ખોટી નોંધને કાયદાકીય રીતે રદ (નામંજૂર) કરી દીધી.

ટૂંકમાં સાર: કોર્ટે ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટને આધારે ખરીદદારના રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજને માન્ય રાખી, વેચનારની વારસાઈ નોંધને કાયદાકીય ગૂંચવણો અટકાવવા માટે નામંજૂર કરી દીધી.

એક પેરેગ્રાફ માં સમજૂતી (Overall Summary)

આ કેસ મુખ્યત્વે એ સિદ્ધાંતને પ્રસ્થાપિત કરે છે કે મહેસૂલી રેકોર્ડમાં (Revenue Records) વહીવટી કારણોસર પ્રમોલગેશન બાકી હોવાને લીધે જો કોઈ ખરીદદારની વેચાણ નોંધ પડવાની બાકી હોય, તો પણ સબ-રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ થયેલો રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ સર્વોપરી રહે છે. મૂળ માલિક જમીન વેચી દીધા બાદ મહેસૂલી ચોપડે નામ ચાલુ હોવાનો દુરુપયોગ કરીને બેંક ધિરાણ કે વારસાઈ હક દાખલ કરી શકે નહીં. પ્રાંત અધિકારીની કોર્ટે કાયદાકીય જોગવાઈઓ અને ભવિષ્યના સંભવિત વિવાદોને ધ્યાને રાખી ખરીદદારના પક્ષમાં ચુકાદો આપી ખોટી વારસાઈ નોંધને નામંજૂર કરી ન્યાયપૂર્ણ આદેશ કર્યો છે.