દસ્તાવેજ નોંધણી અને એકતરફી રદબાતલ લેખ (Unilateral Cancellation Deed) અંગેની માર્ગદર્શિકા

દસ્તાવેજ નોંધણી અને એકતરફી રદબાતલ લેખ (Unilateral Cancellation Deed) અંગેની માર્ગદર્શિકા

આ પરિપત્ર નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટના 'કરશનદાસ બી. મકાડિયા વિરુદ્ધ ગુજરાત રાજ્ય' ના ચુકાદાના સંદર્ભમાં નોંધણી સર નિરીક્ષક (IGR) દ્વારા જારી કરવામાં આવ્યો છે, જેનો મુખ્ય હેતુ નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજોને ગેરકાયદેસર રીતે રદ થતા અટકાવવાનો છે. આ સૂચનાઓ મુજબ, કોઈપણ સબ-રજીસ્ટ્રાર કોઈ પણ પક્ષકાર દ્વારા રજૂ કરવામાં આવતા 'એકતરફી રદબાતલ લેખ' (Unilateral Cancellation Deed) ને સીધી રીતે નોંધી શકશે નહીં, કારણ કે ભારતીય કરાર અધિનિયમની કલમ-૬૨ અને ગુજરાત નોંધણી નિયમોના નિયમ-૪૫ મુજબ, નોંધાયેલ દસ્તાવેજ રદ કરવા માટે બંને પક્ષકારોની પરસ્પર સંમતિ (Bilateral consent) હોવી અનિવાર્ય છે. નોંધણી અધિકારીએ દસ્તાવેજ રજૂ કરનાર વ્યક્તિની ઓળખ, તેની કાનૂની સક્ષમતા અને મિલકત પરના તેના માલિકી હકની ચુસ્ત ચકાસણી કરવાની રહેશે, જેથી છેતરપિંડી કે ખોટી રજૂઆત દ્વારા થતી બિનજરૂરી લિટિગેશન્સ અને નાગરિકોની હાલાકી નિવારી શકાય. ટૂંકમાં, આ પરિપત્ર સ્પષ્ટ કરે છે કે કાયદાકીય પ્રક્રિયા પૂર્ણ કર્યા વગર કે સામા પક્ષની સંમતિ વગર એકતરફી રીતે દસ્તાવેજ રદ કરવાની પ્રથા કાયદેસર રીતે માન્ય નથી.

૧. મુખ્ય સંદર્ભ અને કાનૂની પૃષ્ઠભૂમિ

આ પરિપત્ર નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટના SCA No. 4881 of 2002 અને SCA No. 12559 of 2002 (કરશનદાસ બી. મકાડિયા વિરુદ્ધ ગુજરાત રાજ્ય) ના ચુકાદાના આધારે જારી કરવામાં આવ્યો છે. તેનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય છેતરપિંડી રોકવાનો અને પક્ષકારોના હિતોનું રક્ષણ કરવાનો છે.

૨. નોંધણી અધિકારી (Sub-Registrar) માટેની મહત્વની સૂચનાઓ

પરિપત્ર મુજબ સબ-રજીસ્ટ્રાર માટે નીચે મુજબના નિયમોનું પાલન કરવું અનિવાર્ય છે:

ગુજરાત નોંધણી નિયમો, ૧૯૭૦: નોંધણી અધિકારીએ નિયમ ૪૫ હેઠળની પ્રક્રિયાનું ચુસ્તપણે પાલન કરવાનું રહેશે.

વ્યક્તિની ઓળખ: દસ્તાવેજ રજૂ કરનાર વ્યક્તિ 'યોગ્ય વ્યક્તિ' (Proper Person) છે કે નહીં અને તેની સક્ષમતા (Competence) છે કે નહીં, તેની ચકાસણી કરવી ફરજિયાત છે.

માલિકી હક: જો દસ્તાવેજ રદ કરનાર વ્યક્તિ પાસે તે સમયે જમીન પર કોઈ માલિકી હક (Title) ન હોય, તો તેવો રદબાતલ લેખ સ્વીકારી શકાય નહીં.

૩. એકતરફી રદબાતલ લેખ (Unilateral Cancellation Deed) પર પ્રતિ બંધ.

આ પરિપત્રનો સૌથી મહત્વનો મુદ્દો એકતરફી દસ્તાવેજ રદ કરવા અંગેનો છે:

દ્વિપક્ષીય સંમતિ: કોઈપણ નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ (Sale Deed) ને માત્ર એક જ પક્ષકાર દ્વારા રદ કરી શકાય નહીં. તે માટે બંને પક્ષોની (Bilaterally) સંમતિ હોવી જરૂરી છે.

ભારતીય કરાર અધિનિયમ: ભારતીય કરાર અધિનિયમ-૧૮૭૨ની કલમ-૬૨ મુજબ, કરારમાં ફેરફાર કે રદબાતલ પ્રક્રિયા બંને પક્ષોની મંજૂરીથી જ થઈ શકે.

કાનૂની માન્યતા: કાયદાની દ્રષ્ટિએ આવા 'એકપક્ષીય' (Ex-parte) રદબાતલ લેખનું કોઈ મૂલ્ય નથી અને તે છેતરપિંડી ગણાય  છે.

૪. છેતરપિંડી અને લિટિગેશન અટકાવવા અંગે

નોંધણી પછીની સત્તા: એકવાર દસ્તાવેજની નોંધણી થઈ જાય પછી સબ-રજીસ્ટ્રાર પાસે તેને રદ કરવાની સત્તા હોતી નથી.

સાવચેતી: જો નોંધણી અધિકારી શરૂઆતથી જ દસ્તાવેજોની ઝીણવટપૂર્વક તપાસ કરે, તો ખોટી નોંધણીને કારણે થતા લાંબા કાનૂની વિવાદો (Litigations) અને નાગરિકોની મુશ્કેલીઓ ટાળી શકાય છે.

કોર્ટનો આદેશ: હાઈકોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું છે કે જો છેતરપિંડીથી કોઈ સંમતિ હુકમ (Consent Decree) મેળવ્યો હોય અથવા કાયદા વિરુદ્ધ રદબાતલ લેખ નોંધાયા હોય, તો તેને રદ ગણવામાં આવશે.

નિષ્કર્ષ: આ પરિપત્ર સ્પષ્ટ કરે છે કે કોઈપણ પક્ષકાર પોતાની મરજીથી સામેના પક્ષકારની જાણ કે સંમતિ વગર વેચાણ દસ્તાવેજ રદ કરાવી શકશે નહીં. સબ-રજીસ્ટ્રારે આવા દસ્તાવેજોની નોંધણી કરતા પહેલા કાયદાકીય પાસાઓની ચકાસણી કરવી જ પડશે.