બાનાખતમાં મિલકતનું વલણ અસ્પષ્ટ હોય તો તે તબદીલ થઈ શકે ખરી?

બાનાખતમાં મિલકતનું વલણ અસ્પષ્ટ હોય તો તે તબદીલ થઈ શકે ખરી?

મિલકતની તબદીલીની કામગીરીના સંદર્ભમાં કેટલીક વધુ ઉપયોગી વિગતો આજે આપણે જોઈશું. સાથે મિલકતના વેચાણ કે તબદીલીના સંદર્ભે પણ કેટલીક અગત્યની જોગવાઈઓ વિષેની જાણકારી પણ આજના લેખમાં મેળવીશું.

સંદર્ભ 

(1) બાનાખતમાં મિલકતના વર્ણનમાં અસ્પષ્ટતા અને તેનો અમલ: 

એક રહેણાક મકાન અંગેનું બાનાખત કરવામાં આવ્યું હતું. બાનાખતમાં મિલક્તના વર્ણનમાં અસ્પષ્ટતા હતી. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, આવી અસ્પષ્ટતાના કારણે સમગ્ર રહેણાક મકાનને વેચવામાં કોઈ વાંધો આવે નહિ, કારણ કે બાનાખતમાં જે મિલકતને તબદીલ કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી હોય તેનો અમલ કરાવી શકાય છે અને તે બંધનકર્તા રહે છે. (AIR 1995 SC 2486)

(2)મિલકત તબદીલ કરનારને તબદીલી કરવાની સત્તા છે કે નહીં તેવો પ્રશ્ન ઊભો થાય ત્યારે શું કરવું? 

જ્યારે કોઈ તબદીલી અંગે તબદીલ કરનારને મિલકત તબદીલ કરવાની સત્તા છે કે નહિ તેવો પ્રશ્ન ઊભો થાય ત્યારે જે વ્યક્તિની તરફેણમાં તબદીલી ઊભી થાય તે વ્યક્તિએ સાબિત કરવાનું રહે કે જે વ્યક્તિએ મિલકત તબદીલ કરી છે. તેને મિલકત તબદીલ કરવાની સત્તા ती. (AIR 1968 Guj. 229)

(3) બાનાખતમાં મકાનના વર્ણનમાં નાની ગૂંચ હોય, તો કોઈ ફરક પડતો નથીઃ 

એક બાનાખતમાં કોઈ તાલુકાના મકાનનું વેચાણ કરવા માટેનો કરાર કરવામાં આવ્યો હતો તેમાં મિલકતના વર્ણનમાં અમુક ખોટી વિગતો લખવામાં આવી હતી, જેના કારણે ગૂંચ ઊભી થઈ હતી. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, આવી નાની ગૂંચોથી સવાલવાળા મકાનનો વેચાણ માટેનો કરાર કરવામાં આવ્યો છે તે હકીકત અમાન્ય રાખી શકાય નહિ. (AIR 1995 SC 2486 1995 Supp) (3) SCC 541

(4) વેચાણ દસ્તાવેજમાં નિયત સમયમર્યાદામાં reconveyanceના દસ્તાવેજનો ઉલ્લેખ કરવામાં આવે, તો તેને માન્ય ગણાય. 

બે મિલકતના વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યા હતા. પાછળથી થયેલો દસ્તાવેજ Recon-veyanceનો દસ્તાવેજ હતો. વેચાણ દસ્તાવેજમાં એવી કોઈ જોગવાઈ ન હતી કે સવાલવાળી મિલક્ત ફરીથી પરત વેચાણ આપનારને વેચવાની રહે. Reconveyanceનો દસ્તાવેજમાં ખરીદનારના એજન્ટે હસ્તાક્ષર કર્યા હતા. વેચાણ દસ્તાવેજમાં આવી જોગવાઈ ન કરવાનું કારણ વેચાણ આપનારે એ આપ્યું હતું કે તેમને તેમના કાયદાના સલાહકારે તેમ કરવા જણાવ્યું હતું. Reconveyanceના દસ્તાવેજની સાથે વેચાણ આપનારે ખરીદનારને લખેલો પત્ર રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો. સવાલવાળા વેચાણ દસ્તાવેજમાં એવું નક્કી કરવામાં આવ્યું હતું કે નિયત સમયમર્યાદામાં તેટલી જ રકમ માટે Reconveyanceનો દસ્તાવેજ કરવામાં આવશે. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે Reconveyanceનો દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો. (S.V.R. Mudaliar AIR 1995 SC 1607 1995 (4) SCC)

(5) ગીરો અને શરતી વેચાણ વચ્ચેનો તફાવત. 

સવાલવાળો દસ્તાવેજ ગીરો છે કે શરતી વેચાણ છે તે નક્કી કરવા માટે તે દસ્તાવેજમાં જણાવેલ શરતો પક્ષકારોનો ઈરાદો જોવાનો રહે છે. જ્યારે પક્ષકારો વચ્ચે એવું નક્કી થયેલ કે તે શરતી વેચાણ હતું અને વેચનારને તે પરત ખરીદવાનો હક્ક મળતો હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, સવાલવાળો દસ્તાવેજ ગીરોખત ન હતો, પણ શરતી વેચાણ હતો. AIR 1992 SC 1236: 1992 AIR SCW 1170: 1993 (1) SCC (Supp) 295 SCC(Supp)

(6) વિવાદાસ્પદ માલિકીહક્કવાળી મિલકત જાણીજોઈને ખરીદી હોય, તો તે ખરીદનારે શુદ્ધબુદ્ધિથી ખરીદેલી છે તેમ ના કહી શકાય. 

જ્યારે કેસની હકીકતો પરથી એમ ફલિત થાય છે કે ખરીદનાર વ્યક્તિને એ બાબતે જાણ હતી કે જે વ્યક્તિએ મિલક્ત તબદીલ કરેલ છે તેનો સવાલવાળી મિલક્ત પર માલિકીહક્ક વિવાદાસ્પદ હતો અને તે જાણવા છતાં તેણે સવાલવાળી * મિલક્ત ખરીદી હતી, ત્યારે એમ કહી શકાય કે ખરીદનારે સવાલવાળી મિલકત શુદ્ધબુદ્ધિથી ખરીદી ન હતી. AIR 1963 SC 1917

(7) મર્યાદિત હક્ક સાથે ખરીદેલી મિલકતમાં અન્ય વ્યક્તિ વિરુદ્ધ દાવા સામે રક્ષણ ના મળે : 

જયારે કોઈ વ્યક્તિ સવાલવાળી મિલકતમાં મર્યાદિત માલિકીહક્ક ધરાવતી હોય ત્યારે જે વ્યક્તિ તેવી મિલકત ખરીદે તેનું આ અધિનિયમની કલમ ૪૧ની જોગવાઈઓ મુજબ બાકી રહેતી વ્યક્તિઓના દાવા સામે રક્ષણ મળે નહિ. (AIR 1952 SC 207

(8) પતિ દ્વારા પત્નીના નામે ખરીદી કરેલી મિલકત :

પતિએ તેની પત્નીના નામે મિલકત ખરીદી હતી. જે-તે સમયે આવી પ્રથા અમલમાં હતી. પ્રશ્ન એ ઉપસ્થિત થયો કે સવાલવાળુ દસ્તાવેજ બેનામી ટ્રાન્ઝેક્શન ગણાય કે કેમ ?

આ કિસ્સામાં પત્નીએ પતિને કુલમુખત્યારનામું આપી રાખ્યું હતું અને તેના આધારે પતિએ પત્નીના નામે મિલકત ખરીદી હતી. જે પાવર ઓફ એટર્ની આપવામાં આવ્યો હતો તેમાં પતિ એટેસ્ટિંગ વિટનેસ હતો અને તેના પરથી જણાતું હતું કે પત્નીએ કરેલા વ્યવહારની જાણ તેને હતી. વીમા-પોલિસી પણ પત્નીના નામે લેવામાં આવી હતી અને ત્યારબાદ પત્નીના નામે તાત્કાલિક રીતે સવાલવાળી મિલકત કરવામાં આવી હતી. સવાલવાળી વ્યવહાર ૧૯૩૫ના વર્ષમાં કરવામાં આવેલો હતો અને ત્યારે હિન્દુ વુમેન્સ રાઇટ્સ ટુ પ્રોપર્ટી એક્ટ અમલમાં આવ્યો ન હતો. આ દંપતિને એક પુત્ર હતો અને સાત સગીર દીકરીઓ હતી. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, સવાલવાળા વ્યવહારને બેનામી ટ્રાન્ઝેક્શન કહી શકાય નહિ, કારણ કે પતિનો ઈરાદો સવાલવાળી મિલકત તેની પત્ની અને દીકરીઓના લાભ અને સિક્યોરિટી માટે કરવામાં આવ્યો હતો. તેથી આવા વ્યવહારને બેનામી વ્યવહાર કહેવાય નહીં. (AIR 2008 SC 543)

(9) આગલી તબદીલી રદ કરવાનો અધિકાર ધરાવતી વ્યક્તિએ કરેલી તબદીલીઃ 

તબદીલી રદ કરવાની સત્તા સ્વાધીન રાખીને કોઈ વ્યક્તિ સ્થાવર મિલકત તબદીલ કરે અને ત્યાર પછી તે મિલકત બીજી કોઈ વ્યક્તિને અવેજસર તબદીલ કરે ત્યારે, સદરહુ સત્તાની રૂએ આગલી તબદીલી રદ કરી શકાતી હોય તેટલે અંશે (તે સત્તાનો ઉપયોગ કરતી વખતે પાળવાની શરતને અધીન રહીને) તે રદ કરવામાં આવી છે એમ ગણીને પાછળથી કરેલી તબદીલી તે બીજી વ્યક્તિની તરફેણમાં અસરકર્તા બને છે.

(10) પ્રથમ તબદીલ કરવા અનધિકૃત પરંતુ પોતે તબદીલ કરેલી મિલકતમાં પાછળથી હિત સંપાદિત કરનાર વ્યક્તિએ કરેલી તબદીલી. 

કોઈ વ્યક્તિ કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી એવી રજૂઆત કરે કે પોતાને એમુક સ્થાવર મિલકત તબદીલ કરવાનો અધિકાર છે અને પોતે તે મિલકત અવેજસર તબદીલ કરવાનું કરે ત્યારે, તબદીલીથી મેળવનાર જો તેમ ઈચ્છે, તો એવી તબદીલી અંગેનો કરાર અમલમાં હોય તે દરમિયાન કોઈપણ સમયે તબદીલ કરનાર તે મિલકતમાં હિત સંપાદન કરે, ત્યારે તે હિત અંગે તે તબદીલીથી અસરકર્તા થશે. સદરહુ વિકલ્પ હોવાની જાણ વિના શુદ્ધબુદ્ધિથી અવેજસર તબદીલીથી મેળવનારાઓના હકને આ કલમના કોઈપણ મજકૂરથી નુકશાન થશે નહીં.

(11) વિવાદાસ્પદ માલિકીહક્કવાળી મિલકત જાણીજોઈને ખરીદી હોય, તો તે ખરીદનારે શુદ્ધબુદ્ધિથી ખરીદેલી છે તેમ ના કહી શકાય. 

જ્યારે કેસની હકીકતો પરથી એમ ફલિત થાય છે કે ખરીદનાર વ્યક્તિને એ બાબતે જાણ હતી કે જે વ્યક્તિએ મિલકત તબદીલ કરેલી છે તેનો સવાલવાળી મિલકત પર માલિકીહક્ક વિવાદાસ્પદ હતો અને તે જાણવા છતાં તેણે સવાલવાળી મિલક્ત ખરીદી હતી, ત્યારે એમ કહી શકાય કે ખરીદનારે સવાલવાળી મિલકત શુદ્ધબુદ્ધિથી ખરીદી ન હતી. (AIR 1963 SC 1917)

(૧૨) મર્યાદિત હક્ક સાથે ખરીદેલી મિલકતમાં અન્ય વ્યક્તિ વિરુદ્ધ દાવા સામે રક્ષણ ના મળે. 

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ સવાલવાળી મિલકતમાં મર્યાદિત માલિકીહક્ક ધરાવતી હોય ત્યારે જે વ્યક્તિ તેવી મિલકત ખરીદે તેનું આ અધિનિયમની કલમ ૪૧ની જોગવાઈઓ મુજબ બાકી રહેતી વ્યક્તિઓના દાવા સામે રક્ષણ મળે નહિ. (AIR 1952 SC 207)