વેચાણમાં કપટ સાબિત થાય તો ‘પ્રમાણિક ખરીદનાર' લાભ મેળવી શકે

વેચાણમાં કપટ સાબિત થાય તો ‘પ્રમાણિક ખરીદનાર' લાભ મેળવી શકે

ધણાં કિસ્સાઓમાં મિલકતની તબદીલી કરવા માટે જેને હક્ક ન હોય તેવી બિનઅધિકૃત વ્યક્તિ દ્વારા તેવી મિલકતની તબદીલી કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી કરવામાં આવે અને તેને પોતાને તેવી મિલકત તબદીલ કરવાનો અધિકાર છે તેવી રજૂઆત કરીને મિલકત સામે અવેજ લઈ તબદીલી કરવામાં આવે અને તબદીલી કરવારની તેવી રજૂઆત આધારે વર્તીને તબદીલી લેનાર અવેજ સાથે તબદીલીથી મિલકત પ્રાપ્ત કરે ત્યારે તેવી પરિસ્થિતિમાં મિલકત અધિનિયમની કલમ-૪૩ લાગુ પડે છે અને ત્યારે તેવી પરિસ્થિતિમાં પાછળથી તેવી મિલકતમાં બિનઅધિકૃત વ્યક્તિ આવી તબદીલ કરેલ મિલકતમાં હિત પ્રાપ્ત કરે ત્યારે તબદીલીથી લેનાર જો તબદીલી આ સમય દરમિયાન રદ થઈ ન હોય અથવા તે ફગાવી દેવામાં આવી ન હોય અને તે હયાત હોય તો તબદીલીથી લેનાર તે માટે હક્કદાર બને છે. યાને સામાન્ય ભાષામાં કહીએ તો જયારે કોઈ વ્યક્તિને મિલકત પરત્વે કોઈ અધિકાર ન હતો છતાં તેવી વ્યક્તિ દ્વારા મિલકતનું વેચાણ કરવામાં આવેલ હોય અને પાછળથી વેચનાર વ્યક્તિએ તેવી મિલકત પર માલિકી હક્ક પ્રાપ્ત કરે તેવા સંજોગોમાં તેવી મિલકત ખરીદનાર વ્યક્તિને મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩ હેઠળના રક્ષણ માટે હક્કદાર છે.

ઉપર મુજબનો સિદ્ધાંત નામદાર હિમાચલ પ્રદેશ હાઈકોર્ટ દ્વારા વિજયકુમાર અને બીજા વિરુદ્ધ અનંત રામ ઉર્ફે નંટુ, રેગ્યુલર સેકન્ડ અપીલ નં. : ૫૧૪/૨૦૦૬ ના કામે તા.૦૩/૧૦/૨૦૧૬ - રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે. (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ(LLA), વોલ્યુમ-૨, ઈશ્યૂ-૧૨, ડિસેમ્બર-૨૦૧૬, પાના નં.૧૦૧૧) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

આ કેસના અપીલ અપીલકર્તાઓ/વાદીઓ દ્વારાસિવિલ અપીલ નં.૬૫-એસ/૧૩/૨૦૦૫ના કામે વિદ્વાન ડિસ્ટ્રિક્ટ જજ (ફોરેસ્ટ), સિમલા દ્વારા પસાર તા. ૦૨-૦૯-૨૦૦૬ના ચુકાદા અને હુકમનામાને પડકારીને દાખલ કરવામાં આવી છે, કે જે વડે વિદ્વાન ડિસ્ટ્રિક્ટ જજ ચંબાનાએ દીવાની દાવા નં.૧૬૫-૧/૨૦૦૧ના કામે વિદ્વાન સિવિલ જજ, (જુનિયર ડિવિઝન) થેઓગ, જિલ્લા સિમલા દ્વારા પસાર તા. ૧૪-૦૯-૨૦૦૪ના રોજના ચુકાદા અને હુકમનામાને બહાલ રાખેલ છે.

વાદીઓએ બચાવકર્તા/પ્રતિવાદી વિરુદ્ધ એ પ્રમાણેની જાહેરાત માટેનો દાવો દાખલ કરેલો હતો. કે, વાદીઓને, જિલ્લા સિમલા, હિમાચલ પ્રદેશ ખાતે આવેલ ખાસરા નં. ૬૧માં આવેલ ૨ બિદ્યા અને ૧૨ બિશ્વાસ જેટલા ક્ષેત્રફળવાળી જમીનના કબજામાં રહેલ માલિકો છે. વાદીઓએ એવી પણ દાદ માંગી હતી કે, અડધા હિસ્સાની હદ સુધી કબજામાં રહેલ સહમાલિક તરીકે પ્રતિવાદીને દર્શાવતી મહેસૂલી નોંધો ખોટી અને ગેરકાયદેસર જાહેર કરવામાં આવે. વાદીઓએ પરિણામરૂપ દાદ તરીકે પ્રતિવાદીને અને તેમના કુટુંબના સભ્યોને દાવાવાળી જમીનમાં કોઈ અધિકારનો દાવો કરવાથી અને કોઈપણ પ્રકારે તેમાં દખલગીરી કરવાથી પણ અટકાવતી દાદ માંગી હતી. વાદીઓના જણાવ્યા મુજબ પ્રતિવાદીએ વર્ષ-૧૯૭૪માં એવી રજૂઆત કરી હતી કે, તેઓ દાવાવાળી જમીનનું વેચાણ કરવા માંગતા હતા અને એવું પણ જણાવ્યું હતું કે, આખે આખી જમીનની તબદીલી કરવાની તેમને સત્તા છે.

વાદીઓ દાવાવાળી જમીન ખરીદવા સંમત થયા હતા. તેવી રજૂઆતના અનુસંધાનમાં પ્રતિવાદીએ તા. ૧૨-૦૨-૧૯૭૪ના રોજ દાવાવાળી જમીનને સંબંધિત વેચાણ દસ્તાવેજ તેમની તરફેણમાં કરી આપ્યો હતો, તે જ દિવસે રૂ. ૨૦૦૦/-ના વેચાણ અવેજ પેટે દસ્તાવેજ નં. ૨૨ તરીકે સબ-રજિસ્ટ્રરની કચેરીમાં નોંધાવ્યો હતો. વેચાણ દસ્તાવેજના સમયે આખેઆખી દાવાવાળી જમીનનો કબજો વાદીઓને સોંપવામાં આવ્યો હતો અને ત્યારબાદ તેમાં રોકાણ કરીને, વાદીઓ દ્વારા દાવાવાળી જમીનનો વિકાસ કરવામાં આવ્યો હતો. વાદીઓ દ્વારા વધુમાં રજૂઆત કરવામાં આવી છે કે, દાવાવાળી જમીન ઉપરનો તેમનો કબજો છેક, ફેબ્રુઆરી, ૧૯૭૪ થી ચાલુ રહેવા પામેલ છે. મદદનીશ કમિશનર, ફર્સ્ટ ગ્રેડ, થેઓગની કચેરીથી આવેલ સમન્સ મળવા ઉપર વાદીઓ આશ્ચર્યચક્તિ થઈ ગયા હતા, તે એવું જાણીને કે, પ્રતિવાદીએ હિમાચલ પ્રદેશ જમીન મહેસૂલની

કલમ-૧૨૩ હેઠળ એવું જણાવીને અરજી દાખલ કરેલ કે, તેઓ અડધા હિસ્સાની હદ સુધી સહમાલિક છે. તપાસ કરવા ઉપર એ બાબત સામે આવી હતી કે, ઉપરોક્ત વેચાણ દસ્તાવેજના આધારે વાદીઓને અડધા હિસ્સા સુધી માલિકો તરીકે નોંધવામાં આવ્યા હતા અને બીજો અડધો હિસ્સો, બેગમુ તે પ્રતિવાદીની બહેનના નામે નોંધાયો હતો અને તેણીના અવસાન બાદ પ્રતિવાદી તે અડધા હિસ્સાની હદ સુધી માલિક તરીકે નોંધાયા છે. પ્રતિવાદીએ મૃતક બેગમુની અસ્ક્યામત વારસાઈથી મેળવેલ હોવાનો આક્ષેપ કર્યો હતો. વાદીઓના જણાવ્યા મુજબ પ્રતિવાદીને તેના કાર્ય અને વર્તણૂક વડે દાવાવાળી જમીન ઉપર કોઈપણ પ્રકારનો અધિકાર માંગવામાં વિબંધન નડે છે અને તેઓ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩માં સમાવિષ્ટ જોગવાઈઓ હેઠળ પણ સુરક્ષિત છે.

ત્યારબાદ વિદ્વાન ટ્રાયલ કોર્ટે ઠરાવેલ કે, માત્ર અડધા હિસ્સા સુધીનું જ ટાઇટલ વાદીઓને પસાર થયેલ છે. કથિત તારણોની વિરુદ્ધ અપીલ દાખલ કરવામાં આવી હતી, કે જે તા. ૦૨-૦૯-૨૦૦૬ના રોજ નીચલી એપેલેટ કોર્ટ દ્વારા રદ કરવામાં આવી હતી, તેથી, હાલની રેગ્યુલર બીજી અપીલ નામદાર હાઇકોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવેલ કે જેમાં નામદાર હાઈકોર્ટ સમક્ષ નીચે મુજબના કાયદાના મહત્ત્વના પ્રશ્ન ઉપર સુનાવણી માટે દાખલ કરવામાં આવી હતી : ૧. શું. અપીલકર્તાઓ દાવાવાળી જમીનના કબજામાં રહેલ માલિકો જાહેર થવા હક્કદાર નથી, એવા વિદ્વાન નીચલી એપેલેટ કોર્ટના તારણો મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩ની જોગવાઈથી વિરુદ્ધ છે. કે કેમ? તેમજ ૨. શું વિદ્વાન નીચલી કોર્ટોએ મહત્ત્વના પુરાવા તેમજ વેચાણ દસ્તાવેજ આંક-પી/સી થયા બાદ અપીલકર્તાઓને ૨ બીધા ૧૨ બિશ્વાસ જેટલા ક્ષેત્રફળવાળી આખેઆખી જમીનના માલિકી ફેરખત અને તેનો કબજો સોંપવાના સંબંધમાં પ્રતિવાદી/બચાવકર્તાની કબૂલાતોને અવગણ્યા છે? તેમજ ૩.શું મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩નો અવકાશ વાદીઓ/અપીલકર્તાઓના કેસને સંપૂર્ણપણે લાગુ પડતાં નથી?' આ કેસમાં નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે, વિદ્વાન નીચલી કોર્ટો દ્વારા નોંધાયેલ તારણો કોઈ વિકૃતિથી દૂષિત નથી અને કાયદાના મહત્ત્વના પ્રશ્ન નં.૧ નો જવાબ એવું ઠરાવીને આપવામાં આવેલ કે, વાદી મિલકત તબદીલી અધિનિયમની

કલમ-૪૩ હેઠળ કોઈ લાભા મેળવવા હક્કદાર નથી, કારણ કે, પ્રતિવાદી દ્વારા વાદીને કયારેય એવી રજૂઆત કરવામાં આવી નહોતી કે, તેઓ બીજા અડધા હિસ્સાનું પણ વેચાણ કરી શકે છે, કે જે તેમની બહેનની માલિકીનો છે. કાયદામા મહત્ત્વના પ્રશ્ન નં. રનો જવાબ એવું ઠરાવીને આપવામાં આવેલ કે, આંક-પીસીથી રજૂ વેચાણ દસ્તાવેજ એવું દર્શાવે છે કે, પ્રતિવાદી તેમના અડધા હિસ્સાના માલિક હતા, કે જેનું તેઓએ વેચાણ કર્યું છે. તેથી, વિદ્વાન નીચલી કોર્ટો દ્વારા

દસ્તાવેજને યોગ્ય રીતે તપાસવામાં આવેલ છે. કાયદાના મહત્ત્વના પ્રશ્ન નં. ૧નો જવાબ આપતી વખતે, ઉપર ઠરાવવામાં આવેલ છે, તે મુજબ, હાલના કેસની હકીકતોમાં કારણ કે, પ્રતિવાદીએ, કયારેય પણ કપટપૂર્વક એવી રજૂઆત કરી નહોતી કે, તેઓને તેમની બહેના હિસ્સાનું વેચાણ કરવાની સત્તા છે. તેથી, મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩ની જોગવાઈઓ આકૃષ્ટ થતી નથી. કાયદાના મહત્ત્વનો પ્રશ્ન નં. ૩નો જવાબ, તે મુજબ આપવામાં આવેલ

મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩ માં પ્રથમ તબદીલ કરવા અનધિકૃત પરંતુ પોતે તબદીલ કરેલ મિલક્તમાં પાછળથી હિત સંપાદિત કરનાર વ્યક્તિએ કરેલી તબદીલી અંગેની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે. મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩ મુજબ : કોઈ વ્યક્તિ કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી એવી

રજૂઆત કરે કે પોતાને અમુક સ્થાવર મિલકત તબદીલ કરવાનો અધિકાર છે અને પોતે તે મિલકત અવેજસર તબદીલ કરવાનું કરે ત્યારે તબદીલીથી મેળવનાર જો તેમ ઈચ્છે. તો એવી તબદીલી અંગેનો કરાર અમલમાં હોય તે દરમિયાન કોઈપણ સમયે તબદીલ કરનાર તે મિલકતમાં હિત સંપાદન કરે, ત્યારે તે હિત અંગે તે તબદીલીથી અસરકર્તા થશે. સદરહુ વિકલ્પ હોવાની જાણ વિના શુદ્ધબુદ્ધિથી અવેજ સર તબદીલીથી મેળવનારાઓના હક્કને આ

કલમના કોઈપણ મજકૂરથી નુકસાન થશે નહીં. આથી નામદાર હાઇકોર્ટે વિદ્વાન નીચલી કોર્ટો દ્વારા અપાયેલ ચુકાદાઓ અને હુકમનામાઓ યોગ્ય, કારણોસરના અને રેકર્ડ ઉપર આવેલ હકીકતોની તપાસ કર્યા બાદના હોવાનું ઠરાવી ગુણદોષના અભાવે અપીલ રદ જાહેર કરેલ.

આથી ઘણાં કિસ્સાઓમાં મિલકતની તબદીલી કરવા માટે જેને હક્ક ન હોય તેવી બિનઅધિકૃત વ્યક્તિ દ્વારા તેવી મિલકતની તબદીલી કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી કરવામાં આવે અને તેને પોતાને તેવી મિલકત તબદીલ કરવાનો અધિકાર છે તેવી રજૂઆત કરીને મિલકત સામે અવેજ લઈ તબદીલી કરવામાં આવે અને તબદીલી કરનારની તેવી રજૂઆત આધારે વર્તીને તબદીલી લેનાર અવેજ સાથે તબદીલીથી મિલકત પ્રાપ્ત કરે ત્યારે તેવી પરિસ્થિતિમાં મિલકત અધિનિયમની કલમ-૪૩ લાગુ પડે છે અને ત્યારે તેવી પરિસ્થિતિમાં પાછળથી તેવી મિલકતમાં બિનઅધિકૃત વ્યક્તિ આવી તબદીલ કરેલ મિલકતમાં હિત પ્રાપ્ત કરે ત્યારે તબદીલીથી લેનાર જો તબદીલી આ સમય દરમિયાન રદ થઈ ન હોય અથવા તે ફગાવી દેવામાં આવી ન હોય અને તે હયાત હોય તો તબદીલીથી લેનાર તે માટે હક્કદાર બને છે. યાને સામાન્ય ભાષામાં કહીએ તો જ્યારે કોઈ વ્યક્તિને મિલકત પરત્વે કોઈ અધિકાર ન હતો છતાં તેવી વ્યક્તિ દ્વારા મિલકતનું વેચાણ કરવામાં આવેલ હોય અને પાછળથી વેચનાર વ્યક્તિએ તેવી મિલકત પર માલિકી હક્ક પ્રાપ્ત કરે તેવા સંજોગોમાં તેવી મિલકત ખરીદનાર વ્યક્તિને મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૪૩ હેઠળના રક્ષણ માટે હક્કદાર છે.

(સંદર્ભ : લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ(LLJI), વોલ્યુમ-૨, ઇશ્યૂ-૧૨, ડિસેમ્બર-૨૦૧૬, પાના નં. ૧૦૧૧)