RERA નોંધણી માટે 'વેચાણ' અનિવાર્ય: અલ્હાબાદ હાઈકોર્ટનો સીમાચિહ્નરૂપ ચુકાદો

લીઝહોલ્ડ જમીન પર માત્ર સબ-લીઝના અધિકાર ધરાવતા પ્રોજેક્ટ્સ RERA ના દાયરામાં નથી આવતા

જો કોઈ ડેવલપર પાસે જમીન પર માત્ર સબ-લીઝ (ભાડે આપવાના) અધિકારો હોય અને તે એકમો વેચી શકે તેમ ન હોય, તો તે પ્રોજેક્ટને RERA હેઠળ નોંધણી કરાવવાની જરૂર નથી.  

કોર્ટનું નામ: અલ્હાબાદ હાઈકોર્ટ (લખનૌ બેન્ચ).  

હુકમ નંબર: RERA અપીલ નંબર 169/2025.  

તારીખ: 8 મે, 2026.  

1. કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

આ કેસમાં 'M/s Maa Bhagwati Commercial Reality N Resorts LLP' એ અયોધ્યામાં એક સાર્વજનિક ચેરિટેબલ ટ્રસ્ટ પાસેથી 29 વર્ષ અને 11 મહિના માટે જમીન લીઝ પર લીધી હતી. આ જમીન પર 'સામ્રાજ્ય' નામનો કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ બનાવવા માટે તેમણે UP RERA માં નોંધણી માટે અરજી કરી હતી. જોકે, RERA એ આ અરજી નકારી કાઢી હતી કારણ કે ડેવલપર પાસે જમીનના વેચાણના અધિકારો નહોતા અને લીઝનો સમયગાળો મર્યાદિત હતો.  

2. કાનૂની મુદ્દાઓ

કોર્ટ સમક્ષ મુખ્ય પ્રશ્ન એ હતો કે શું 29 વર્ષ અને 11 મહિનાની લીઝ પરનો પ્રોજેક્ટ, જ્યાં ડેવલપર પાસે માત્ર સબ-લીઝ આપવાનો અધિકાર છે (વેચાણનો નહીં), તેને RERA હેઠળ 'રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ' ગણી શકાય?. આ સાથે જ 'પ્રમોટર'ની વ્યાખ્યામાં આવા ડેવલપરનો સમાવેશ થાય કે કેમ તે ચકાસવાનું હતું.  

3. મહત્વના અવલોકનો

વેચાણ એ અનિવાર્ય શરત છે: કોર્ટે અવલોકન કર્યું કે RERA એક્ટની કલમ 2(zk) અને 2(zn) મુજબ, 'પ્રમોટર' અને 'રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ' બંને માટે 'વેચાણ' (Sale) નો હેતુ હોવો જરૂરી છે.  

લીઝ વિરુદ્ધ વેચાણ: ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ હેઠળ 'વેચાણ' અને 'લીઝ' અલગ છે. RERA નો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય ગ્રાહકોના હિતોનું રક્ષણ કરવાનો છે જેઓ મિલકત ખરીદે છે.  

હકોનું સ્વરૂપ: જો ડેવલપર પાસે માત્ર સબ-લીઝના હકો હોય, તો તે ખરીદનારને કાયમી માલિકી (Title) ટ્રાન્સફર કરી શકતો નથી, તેથી RERA ના નિયમો ત્યાં લાગુ પડતા નથી.  

4. અંતિમ ચુકાદો

હાઈકોર્ટે ઠેરવ્યું કે પ્રતિવાદી ડેવલપર પાસે વેચાણનો અધિકાર ન હોવાથી તે 'પ્રમોટર'ની વ્યાખ્યામાં આવતા નથી. તેથી, તેમના પ્રોજેક્ટને RERA હેઠળ નોંધણી કરાવવાની કોઈ કાનૂની જરૂરિયાત નથી. કોર્ટે RERA ને આદેશ આપ્યો કે પ્રોજેક્ટ પરના પ્રતિબંધો હટાવી લેવામાં આવે.  

મુદ્દા વાઈઝ વિગતવાર સમજૂતી

ટ્રસ્ટની જમીન અને લીઝની શરતો:

અયોધ્યાના 'ઉદાસીન સંગત ઋષિ આશ્રમ' ટ્રસ્ટ દ્વારા ડેવલપરને 26,000 ચો.મી. જમીન લીઝ પર આપવામાં આવી હતી. લીઝ ડીડની કલમ 4 અને 7 મુજબ, ડેવલપરને માત્ર બાંધકામ કરીને સબ-લીઝ આપવાની છૂટ હતી, મિલકત વેચવાની નહીં.  

સાર: મર્યાદિત સમયની લીઝ અને વેચાણના અધિકારનો અભાવ એ આ કેસનો પાયો હતો.

RERA એક્ટની કડક વ્યાખ્યા:

કોર્ટે RERA એક્ટની પ્રસ્તાવના અને કલમોનું વિશ્લેષણ કરીને જણાવ્યું કે આ કાયદો ખાસ કરીને મિલકતના 'વેચાણ' વ્યવહારોને પારદર્શક બનાવવા માટે બનાવવામાં આવ્યો છે. જ્યારે કોઈ વ્યવહારમાં વેચાણનો ઘટક જ ન હોય, ત્યારે તે RERA ના અધિકારક્ષેત્રની બહાર જતો રહે છે.  

સાર: કાયદાકીય વ્યાખ્યા મુજબ 'વેચાણ' વગર RERA નોંધણી ફરજિયાત નથી.

પ્રમોટર તરીકેની લાયકાત:

કાયદા મુજબ પ્રમોટર તે છે જે વેચાણના હેતુથી પ્લોટ કે એપાર્ટમેન્ટ વિકસાવે છે. આ કેસમાં ડેવલપર માત્ર એક લીઝી (Lessee) છે, જે માલિકી હક ટ્રાન્સફર કરી શકે તેમ નથી.  

સાર: માલિકી હક ટ્રાન્સફર કરવાની શક્તિ ન  વ્યક્તિ 'પ્રમોટર' ગણી શકાય નહીં.

સમજૂતી:

આ ચુકાદો સ્પષ્ટ કરે છે કે RERA કાયદો મુખ્યત્વે એવા પ્રોજેક્ટ્સ માટે છે જ્યાં ગ્રાહકો મિલકત ખરીદે છે. જો કોઈ પ્રોજેક્ટ માત્ર ભાડાના કે સબ-લીઝના મોડલ પર ચાલતો હોય અને તેમાં માલિકી હકનું વેચાણ થતું ન હોય, તો ડેવલપરને RERA ની જટિલ નોંધણી પ્રક્રિયામાંથી મુક્તિ મળે છે. અદાલતે કાયદાના શબ્દોનું અર્થઘટન કરીને 'વેચાણ' ને RERA હેઠળની કામગીરી માટે 'સાઇન-ક્વા-નોન' (અનિવાર્ય શરત) ગણાવી છે. 

QR code scanner download pdf file