બિનખેતી હુકમ ક્ષેત્રફળ સુધારા બાબત

બિનખેતી હુકમ ક્ષેત્રફળ સુધારા બાબત

હુકમ નંબર :- વિવિ/બખપ/૩/વ/૦૧/૨૦૧૫ તા.૨૯/૦૯/૧૭

વાદગ્રસ્ત જમીન :- મોજે હરણી, તા.જી. વડોદરાના સર્વે નં. ૧૨૮૦/૬ ની ૧૧૧૩ ચો.મી. વાળી જમીન

કેસની ટૂંકી વિગત :-

પ્રશ્નવાળી જમીનની બીનખેતીની પરવાનગી મળવા માટે જમીન મહેસુલ કાયદાની કલમ-૬૫ હેઠળ પટેલ મનોજભાઇ ભુપેન્દ્રભાઇ વિગેરે એ કલેક્ટરશ્રી વડોદરાને તા:૧૩/૧૧/૨૦૦૯ ના રોજ તથા તા:૨૯/૦૪/૨૦૧૦ ના રોજ પુન:વિચારણા અરજી રજુ કરતાં કલેક્ટ૨શ્રી વડોદરાના તા.૩૦/૧૦/૧૦ હુકમ થી કલમ-૬૫ હેઠળ રહેણાંકના હેતુ માટે બીનખેતી ની પરવાનગી આપવા હુકમ કરેલ છે. સદર જમીન ના ૭X૧૨ માં સર્વે નં. ૧૨૮૦/૬ નું ક્ષેત્રફળ ૦-૧૧-૧૩ ચો.મી દર્શાવેલી છે. જ્યારે માપણી કરાવ્યા મુજબ, માપણી શીટ તથા હિસ્સા ફોર્મ મુજબ પ્રત્યક્ષ ભોગવટામાં ક્ષેત્રફળ ૦-૦૯-૧૧ ચો.મી. જમીન આવેલ છે. આમ માપણી કરતાં વધુ જમીનની બીનખેતી પરવાનગી આપેલ છે. જે અંગે લાગુમાં આદિનાથ હાઉસીંગ સોસાયટીના સભ્યો દ્વારા વિવાદ ઉર્પારેશત કરેલ હોવાથી ક્લેક્ટરશ્રી વડોદરાએ તા.૦૭/૦૯/૨૦૧૨ ના પત્રથી અત્રેની કચેરીને દ૨ખાસ્ત મોકલી તેઓનો તા.૩૦/૧૦/૨૦૧૦ નો બીનખેતી પરવાનગી તો હુકમ જમીન મહેસુલ કાયદાની કલમ-૨૧૧ હેઠળ ફેરતપાસમાં લઇ ૨દ ક૨વા જણાવતા અત્રેના તા.૨૯/૦૯/૨૦૧૭ ના હુકમથી કલેક્ટરશ્રીનો હુકમ અંશત: ગ્રાહ્ય રાખવામાં આવેલ છે.

એસ.એસ.આર.ડી.ના તારણ અને હુકમ :-

પ્રશ્નવાળી જમીનની સર્વે નં.૧૯૫૧-૫૨ થી ૬૦-૬૧ ની ૭ X ૧૨ નીચલી કોર્ટના રેકર્ડ સાથે ૨જુ થયેલ ૭ X ૧૨ ની નકલો જોતાં સર્વે નં.૧૨૮૦/૧ ક્ષેત્રફળ એક૨-૨૪=૧૩ ગુંઠા આકાર રૂ।.૪૧=૦ પૈસા વાળી જમીન ચાંદબીબી તે અલાઉદ્દીન મૌલ બાઇમના નામે વહેંચણીથી નોંધ-૯૨ તા:૧૨/૦૯/૪૮ ની વિગતે કબજેદાર તરીકે દાખલ થવાની તથા સ.ગ.-૨બારી સવા દેવ૨ાજ નોંધ નં.૪૧૮(પર) અને સા,ગ.રબારી મેવા દેવરાજ ના નામે નોંધ નં.૫૭૮ બીજા હક્કમાં નામ દાખલ થયેલ છે. આ જમીનના હીર-આા પડતાં સર્વે નં.૧૨૮૦/૨/૧ ક્ષે. એક૨-૧૨-૭ ગુઠા સવા દેવ૨ાજ રબારી તથા એક૨-૧૨-૦૬ ગુંઠા ૨બારી મેવા દેવરાજ અનુક્રમે નોંધ નં ૬૨ તથા ૬03 ની વિગતે દાખલ થયેલ છે. નોંધ નં.૭૫૭ હિસ્સા પડતાં આ જમીન ના અલગ-અલગ ૭ X ૧૨ પાનીયા બનેલ છે. સવાલવાળી જમીનનાં સો-૧૯૭૧-૭૨ થી ૨૦૦૫-૦૬ ની હસ્તલેખિત ૭ X ૧૨ અને ૨૦૦૬-૦૭ થી ૨૦૦૯-૧૦ સુધી ની કોમ્પ્યુટર ૭ X ૧૨ ની વિગતે સર્વે નં.૧૨૮૦/ક ક્ષેત્રફળ-૦-૧૧-૧૩ ચો.મી. ક્ષેત્રફળ ચાલતું આવેલ છે. મહેગ્યુલી રેકર્ડમાં ૧૧ ચો.મી દર્શાવેલ નથી, જેથી મહેસુલી ૭ X ૧૨ ની વિગતે બીનખેતી હુકમ થયેલ છે, તે યોગ્ય છે. પરંતુ સ્થળ ૫૨ની માંપણી વિગેરે ની વિગતે ક્ષેત્રફળ-૯૧૧ ચો.મી. થતું હોવાની વિગતે પ્રથમ તે અંગેના રેકર્ડ આધારીત પુરાવાઓ ની ખરાઇ કરી આ અંગે મહેસુલી રેકર્ડમાં રેકર્ડ ઓફ રાઇટસ ની જોગવાઇ મુજબ અમલવા૨ી ક૨વાની થાય ત્યાંરબાદ સદ૨ બાબતે નિર્ણય લેવાનો થાય. વળી આદીનાથ હાઉસીંગ સોસાયટી ની મુખ્ય રજુઆત ૨૨તાનો તેમજ કોમન પ્લોટનો ગેરકાયદેસર ઉપયોગ બંધ કરવાની છે. જે ખાનગી મિલકત સબંધેની આ તકરાર તે અત્રેના અધિકારક્ષેત્રમાં આવતી નથી. ખાનગી મીલકતના દબાણ સંબંધે સક્ષમ કોર્ટ રાહે દાદ મેળવવાની રહે છે. પ્રશ્નવાળી જમીન ક્લેરથી વડોદ૨ાના તા:૨૨/૦૮/૯૧ ના હુકમ થી વડોદરા મ્યુ.કો.ર્પો. ની રજા ચિઠ્ઠી તા:૧૧/૦૬/૧૯૯૧ થી લે-આઉટ મંજુ૨ થયાની વિગતે બીનખેતીનો હુકમ કરવામાં આવેલ છે. જે બીનખેતી ના પ્લોટની માંપણી તા:૧૮/૦૯/૧૯૯૭ થી કરવામાં આવેલ છે. જે નશાની વિગતે બીનખેતીના હુકમથી બીનખેતીનો પ્લોટ ૩૬૬૨૪ ચો.મી. બીનખેતી થયેલ છે. જ્યારે સ્થળે માંપણી કરતાં હયાત સ્થળ મુજબ કબજાનું ક્ષેત્રફળ ૩૪૩૨૧-૩૭ ચો.મી. થાય છે, જે બીનખેતીના । હુકમ ક૨તાં ૨૩/૨-૬૭ ચો.મી. કમી થતું હોય, જે સુધારો કરવા માટે સીટી સર્વે  કલેક્ટરશ્રીને તેઓના તા:૦૪/૧૧/૯૭ પત્ર થી આદીનાથ સોસાયટી ની માંપણી કબજા મુજબ વધઘટ થતાં સુધારા હુકમ કરવાની દરખારત કરેલ છે. જે દરખાસ્ત સંદર્ભે કોઇ સુધારા હુકમ થયેલ જણાતો નથી. આ સંદર્ભે પુન: તેઓશ્રીએ તા:૧૧/૦૪/૧૨ ના પત્ર થી સીટી સર્વે સુપ્રિ.શ્રીએ કલેક્ટરશ્રી વડોદરાને દ૨ખાસ્ત કરેલ છે.જમીનનાં માલિકી હક્ક કે ટાઈટલ નક્કી ક૨વાનો અધિકાર દિવાની કોર્ટને છે, જે જોતા નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટના એસ.સી.એ. માં.૧૮૧૮૧/-૨૦૧૧ માં ઓ૨લ ઓર્ડ૨માં તા:૧૬/૧૨/૧૧ ના પેરા-૬(બી) મુજબ The N.A. permission and grant of N.A. permission is an exercise which is purely an administrative exercise in nature and the party which is purely an administrative exercise in nature and the party who is yet to establish its right cannot be permitted to throw spanner in the development activities. બીનખેતીના હુકમથી જમીનની માલીકી હક્કનાં કોઇ ટાઇટલ બદલાતાં નથી. બીનખેતી હુકમથી જમીનનાં ઉપયોગનો ફક્ત પ્રકાર બદલાય છે. બીનખેતી પ્રક્રીયા એ ટાઇટલની તબદીલી નથી. તેનાથી જમીનમાં ટાઈટલ બદલાતાં નથી. પરંતુ બીનખેતી હુકમથી જમીનનાં ઉપયોગનો પ્રકાર બદલાતાં જમીનનું સ્ટેટસ બદલાય છે. ક્લેક્ટરથી વડોદ૨ાના વાદગ્રસ્ત બીનખેતી હુકમ કરતાં પહેલા જરૂરી ખાતાઓનાં અભિપ્રાય મેળવીને યોગ્ય કાર્યવાહી પુર્ણ કરીને બીનખેતી હુકમ કરેલ છે.આમ કલેક્ટરશ્રી વડોદ૨ાએ તા:૩/૧૦/૨૦૧૦ ના હુકમથી સવાલવાળી જમીનની રહેણાંકના હેતુ માટે બીનખેતીની પરવાનગી આપવા સંબંધે જુદી-જુદી કચેરી / ખાતાઓના અભપ્રાયો મેળવી બીનખેતીની મંજુરી આપેલી છે. તેમજ સવાલવાળી જમીનના સને ૧૯૭૧-૭૨ થી ૨૦૦૯-૧૦ સુધીના ૭ X ૧૨ માં સદ૨ જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૦-૧૧૧૩ ચો.મી. ચાલતું આવેલ હોવાથી મહેન્સુલી રેકર્ડ ૭ X ૧૨ મુજબ બીનખેતીની પરવાનગી આપેલ છે. તે યોગ્ય છે. પરંતુ સદ૨ જમીન અંગે કલેક્ટરશ્રી વડોદરાએ તા:૦૭/૯/૧૨ ના રોજ અત્રે કરેલ દરખાસ્ત ની વિગતે સદ૨ જમીન ના ૭X૧૨ માં સર્વે નં. ૧૨૮૦/૬ નું ક્ષેત્રફળ - ૦-૧૧-૧૩ ચો.મી દર્શાવેલી છે. જ્યારે માપણી કરાવ્યા મુજબ, માપણી શીટ તથા હિસ્સા ફોર્મ મુજબ પ્રત્યક્ષ ભોગવટામાં ક્ષેત્રફળ ૦-૯-૧૧ ચો.મી. જમીન આવેલ છે. આમ માપણી કરતાં વધુ જમીનની બીનખેતી પરવાનગી આપેલ છે. જેથી તેઓનો તા:૩/૧૦/૧૪ નો બીનખેતી હુકમ રદ્દ કરવા કરેલ દરખાસ્ત સાથે રજુ થયેલ સીટી સર્વે સુપ્રિશ્રીના તા:૧૧/૦૪/૧૨ ની દ૨ખાસ્ત તથા ત્યા-૨૫છીના તેઓશ્રીના અભિપ્રાયો, રેકર્ડ, તેમજ સદર જમીનની સ્થળ સ્થિતિની વાર્તાવક માંપણી કરાવી માંપણી મુજબનું ક્ષેત્રફળ તેમજ ટાઉન પ્લાનિંગ અધિકારીશ્રી, ડી.આઇ.એલ.આર.શ્રી, અને સદ૨ જમીનની આજુબાજુના જમીન માલીકોની રજુઆતો વિગેરે ધ્યાને લઈ સદ૨ જમીનના ક્ષેત્રફળમાં વાર્તાવિક માંપણી વિગેરે રેકર્ડની ખરાઇ કરી જરૂરી આધાર પુરાવા મેળવી આ જમીનના ક્ષેત્રફળમાં વિસંગતતા / તફાવત બાબતે પ્રથમ તે અંગે મહેસુલી રેકર્ડના ૭ X ૧૨ માં રેકર્ડ ઓફ રાઈટસની જોગવાઇ મુજબ નિયમસરની કાર્યવાહી કરી રેકર્ડમાં અમલવારી કરી ૭ X ૧૨ ના રેકર્ડમાં સુધારા થયાબાદ બીનખેતીમાં તે મુજબ સુધારી હુકમ કરવા અંગેની કાર્યવાહી કરવા કલેક્ટરશ્રી વડોદરાને સુચના આપવામાં આવે છે. આમ ઉક્ત હકીકતે કલેક્ટરશ્રી વડો૨ાએ તા:૦૭/૯/૧૧ના રોજ કરેલ દ૨ખા૨ત સબંધે અત્રેથી તા:૦૩/૯/૨૦૧૫ ના રોજ આપેલ કા૨ણદર્શક નોટીસ અંશત: ગ્રાહ્ય રાખવામાં આવે છે. ઠરાવમાં ચર્ચા કર્યા મુજબ સવાલવાળી જમીનમાં ક્ષેત્રફળમાં વધ-ઘટ બાબતે રજુ થયેલ રેર્ડ આધારીત પુરાવા વિગેરે ધ્યાને લઇ ક્લેક્ટરશ્રીને નવેસરથી નિયમસ૨ની કાર્યવાહી કરવા અત્રેના તા.૨૯/૦૯/૨૦૧૭ ના હુકમથી ક્લેક્ટરશ્રીનો હુકમ અંશત:ગ્રાહ્ય રાખેલ છે.

* મહેસુલી અધિકારીએ ધ્યાનમાં રાખવાની કાયદાકીય બાબતો :- 

(૧) નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટના એસ.સી.એ.નં. ૧૮૧૮૧/૨૦૧૧ ના જજમેન્ટમાં દર્શાવેલ અવલોકનના પેરા નં.૬(બી)